谁借环球影城开业的“东风”赚翻了？记者实地调查周边商业

华夏时报（）记者 李未来 见习记者 于丽丽 北京报道

自北京市政府和美国环球主题公园度假区集团签署合作意向书，已过去20载。9月20日，万众期待的北京环球影城在试运行之后，终于迎来开业时刻。

记者日前走访环球影城周边商业，发现环球影城周边基本以道路围合，看不到近距离的商业街区，商业基本都集中在环球影城之内，而距离环球影城两三公里左右的地方，有包括华远好天地步行街等几处商业。

《华夏时报》记者了解到，为了借上环球影城开业的“东风”，有新房商铺建成后几年未售“只待此刻”，在环球影城开业前夕销售，开盘当日即卖出近过半房源。也有二手商铺在去年疫情的影响下退租后长久空置，而在环球影城开业前一个月被迅速出租，租金也有所上涨。

穿过安检，在标志性转动的地球仪正前方百米外就是北京环球影城的大门，许多人排起了长队。 于丽丽 摄

商铺建成5年，环球影城开业前开盘

环球影城带来美妙体验的同时，也令普通工薪阶层感到“消费升级”。日前，环球影城内测时，《华夏时报》记者前往探访注意到，影城内美食亭的瓶装啤酒48元、一根热狗标价78元。影城内停车进场收费就是100元或150元。

环球影城区域的商业。 于丽丽 摄

环球影城的美食亭。 于丽丽 摄

人声鼎沸的游览者中，有穿着“哈利波特学院服”的年轻人，也有坐在轮椅上被推行的老年人，还有不少父母携儿童前来。标志性的“旋转地球仪”前方，许多人驻足留影。临近安检处，有一处专门租赁轮椅的地方。

许多人在转动中的地球仪前方驻足留影。 于丽丽 摄

作为超级IP，环球影城的开业，在带来经济溢出效应的同时，也为周边的商业注入了一剂强心针。

目前，安居客上挂出的不少商铺房源都打出“北京环球影城”概念，个别甚至还打出“距环球影城100米”的噱头。经记者咨询，渠道销售人员称“距环球影城100米”的商铺是“金隅创客”项目。不过，《华夏时报》记者实地走访发现，该商铺离环球影城并非100米，而是大约3公里，开车需要10分钟以上。

金隅创客销售处展示的商业规划说明。 于丽丽 摄

早在2016年建成的金隅创客，其写字楼位于某小区内部，记者实地看到，5年的风吹日晒，红色的写字楼已不再光鲜。除底商外，其余楼层早已在租售。而底商建好后直至今年7月才开盘。

记者看到，目前这些底商以“环球外卖中心”作为卖点在出售，并排的商铺设有统一的餐厅门牌，如云南过桥米线、台式关东煮等。据销售人员介绍，打出这些牌子其实是作为示例展示给意向客户。

金隅创客“环球外卖中心”招商中心，往里走就是底商的商铺。 于丽丽 摄

渠道销售李强（化名）对《华夏时报》记者说：“此前金隅创客的底商一直是开发商自持，并未上市销售，是在近期环球影城接近开业时启动销售的。”记者在中介平台上看到，金隅创客底商作为新房出售，均价6万，开盘时间是今年7月10日。

受益于环球影城开业这阵“东风”，金隅创客底商一开盘就热度爆棚。金隅创客渠道销售商的一名案场经理张磊（化名）表示，金隅创客共有底商大约30多套，以小面积为主，面积跨度从三十多平到七十多平。因此次环球影城开业是一个良好的契机，加之目前市场上小面积商铺稀缺，因此其7月开盘当日即销售出近一半，目前所剩房源不多，大约5套。开盘至今，价格浮动不大，略有上涨。

中介平台信息显示，目前金隅创客除底商以外的其他商用房均价约为22771元/平米。金隅创客底商的现场销售告诉记者，目前在售商铺均价在5-6万。

金隅创客内的底商。 于丽丽 摄

对于建成5年却迟迟未开盘的原因，负责金隅创客写字楼出租的一位工作人员表示，商铺大约在去年10月左右销售过，当时似乎销售效果不佳，之后因某些原因暂停了。今年7月时，领导表示可以对外推广了。

为促销创造一切“便利”

为了让客户顺利购买，商铺渠道销售方也是很周到的“铺好了路”。

据张磊介绍，购房者只要想买并具备经济实力，所谓的购房限制均不构成障碍，此外，购房者也不用再以注册公司的形式购买。其表示，“甲方将公司都注册好了，买完以后，以股权转让的形式转让给你。”那么，这种方式是否可靠？张磊表示，“可靠，不可靠也不可能卖这么多。”

张磊称金隅创客的商铺已注册“公司”，可通过股权转让形式将商铺出售给购房者。另一渠道销售人员李强也对记者说，“购买商铺时只要将‘空壳公司’法人名字变更为购买者即可，这样中间也不需要增值税等。说白了，您就是连公司带铺子一块买过来。”

对此，北京京润律师事务所主任张志同对《华夏时报》记者表示，“这也是在规避一些（政策的）管控。这更多的是在收购公司，同时把公司的资产（商铺）一快给收购了，不是单纯的（房地产买卖）交易。”

金隅创客的开发商系北京德融利丰控股有限公司。记者从企查查获悉，其大股东郭政持股65%。郭政同时是北京一向年光科技有限公司（下称“北京一向年光”）的大股东，持股90%。北京一向年光成立于2020年11月11日，注册资金100万。不过，工商信息显示该公司的社保缴纳人数为0。

同时，记者注意到，与北京一向年光的备案电话相同的公司有703家，成立时间以2019年和2020年居多。其中600余家企业注册资金在100万及以内。

记者了解到，金隅创客底商90%系代理公司即包销公司销售，有的渠道商还向记者承诺可以“售后返租”。其对记者表示，“金隅创客有一间79平米的底铺，价格299万。如果购买，开发商可以按月或按季返租。”

对于商铺延期销售的原因、以及渠道商所提的“售后返租”等问题，记者向北京金隅集团股份有限公司核实，并于9月15日发函及致电，相关工作人员表示会关注。不过，截止发稿前，记者未收到回复。

空置商铺在环球影城开业前一个月迅速出租

华远好天地距离环球影城大约两三公里。目前，华远好天地步行街部分商铺租赁打出“环球影城旁”的概念。

李经理称其在华远好天地步行街的物业公司工作，她对《华夏时报》记者表示，去年因疫情原因，华远好天地步行街一层商铺中有5家商户退租后一直空置，直到今年9月（环球影城即将开业），5家空置的商铺在一个月内被租出4家，而目前也只剩下一间约150平的纯一层商铺。

负责华远好天地商铺出售的渠道经纪人孙经理对记者介绍，受环球影城开业影响，华远好天地租金有所上涨。以一间170多平上下两层的商铺为例，去年租金大约每天为4元/平，现在可租到6-7元/平。

张辉（化名）是一名资深的商铺租售经理，同时，他也是华远好天地步行街的业主。张辉表示，华远好天地步行街的业主群大约有200多人，绝大多数业主都是冲着环球影城购买这里商铺的。

张辉说：“2015年环球影城还在规划中，那时许多购买商铺者已被吸引。”而其在购买商铺之前，还曾到上海迪士尼考察。考察过后，张辉感到规模如此巨大的主题乐园能带动周边六七公里的经济。

伴随环球影城开业，其巨大客流衍生的住宿需求，也成了众多投资者眼中的“商机”。

张辉给记者算了一笔账，先不论目前只是一期开放，即便环球影城内部酒店全部建成，共4000套左右的客房，每天住宿人次约1万人左右，一年能住300多万人次。然而，目前环球影城预估的每年客流量约为1000万人次，多出来的700万人也需要解决住宿。“事实上，从去年开始已有许多投资者开始在周边寻找合适的地方想要布局酒店业务。” 张辉对记者表示。

“此前有人看好民宿经济，但是一纸禁令出来，下架了北京市所有城市民宿，让很多人放弃了投民宿的计划。”张辉介绍。其认为，环球影城内部的酒店高端，而外面的快捷酒店相对低端，目前真正缺乏的是“中端酒店”。并以其认识的一位投资者举例，地铁7号线从北京西站直通环球影城站，一位投资者接盘地铁7号线边上的一栋烂尾楼后，将其完善并加盟成“建X酒店”，这类酒店契合了中端市场。目前，虽该酒店坚持自营，但已有不少投资者想要以承包客房的方式与之合作。

“环球影城辐射效应”能一直持续吗？

对于环球影城开业的效应能对周边商铺产生多久的影响，资深商铺渠道销售王君（化名）对于金隅创客底商投资价值的看法则是，“金隅创客这个位置，距离环球影城并不是非常近，主要还是靠周边固定消费人群，那么环球影城对它（金隅创客）来说价值也不大，就是一个噱头。其实它（后期）涨价的空间不是很大。”

王君详细剖析道：“环球影城的门票目前在600元到1000元，影城内有丰富的物品和餐饮，游客通常会在环球影城内部就餐和购买纪念品。因此，环球影城能在多大程度上带动周围的商铺，不好定论。固定的人流量才是商铺生意有保障的前提。”

业内人士指出，环球影城必将吸引大量的游客，如何应对巨量客资，对景区是考验，同时，对城市的治理能力也提出了更高要求。今年7月21日，通州区官网发布消息称通州区市场监管局开展环球影城周边市场秩序专项项检查。其中有一项就是检查环球影城周边商户是否存在销售侵犯环球主题公园知识产权商品的行为。针对检查中发现的个别商户发布的不规范广告行为，现场及时督促整改。

合硕机构首席分析师郭毅认为，商业仍然聚焦于环球影城内部，对周边商业影响不会太大。郭毅分析，就购物及餐饮而言，游客多会在环球影城内用餐及购买纪念品。非京籍游客，尤其是带着孩子的家庭型游客，因考虑到节约时间及体力等因素，会优先选择居住影城内的酒店。因此，选择居住三至五公里内经济型酒店的旅客，比例不会太高。不过，个别来环球影城打卡的外地年轻人，或因考虑到经济因素，选择经济型酒店。

环球影城区域商业。 于丽丽 摄

环球影城区域商业。 于丽丽 摄

从环球影城车库通往二楼扶梯之间的路上有一处过道，过道左侧的两排毛坯商业用房，看起来类似商铺。 于丽丽 摄

郭毅进一步分析，如部分客流向环球影城外溢出，餐饮及购物的消费需求会衍生，但消费量级和游客占比目前还未看到。郭毅认为，近期环球影城周边非法民宿被下架，这说明客流及消费流尽量聚焦于环球影城整个大的主题度假区范围内，是一个导向。

此外，对于部分投资者投资环球影城外两三公里的商铺，郭毅认为，环球影城能为这部分区域带来多大的客流及租金收益，需中长期去看，短期之内还难以形成特别大的消费效应。