蓝光开展急降杠杆
经济视察报 记者 田国宝 练习记者 蔡瑞 3月3日，蓝光开展（600466.SH）公布了2月新增项目情状，仅在昆明获取一幅73亩地盘，拿地总价是1.75亿元。
在三道红线等政策下，蓝光开展降低了拿地力度，2021年前两个月，拿地金额不到10亿元，和2020年同期比拟，固然受疫情影响，蓝光开展的拿地金额也到达了13.3亿元。
继2020年7月以9亿元对价出卖迪康药业后，2021年2月26日，蓝光开展又公布了将旗下物业办理企业蓝光嘉宝办事（2606.HK）控造权出卖给碧桂园办事的方案。
继2020年10月发行一笔15亿元中期票据后，至今近5个月时间里，蓝光开展再没有发行国内信誉债。
按照蓝光开展发布的2020年功绩快报，截至2020岁尾，蓝光开展净欠债率降至92.93%，剔除预收款项后的资产欠债率为73.7%，现金短债比大于1，三道红线中有两道已经达标。
降杠杆
蓝光开展有一笔10亿元的中期票据将于3月15日到期，那只是2021年47亿元到期国内信誉债的一部门。若是算上回售期内的债券，那个数字接近72亿元，那还不算2月底已经到期的7亿元中票。
此外，2021年蓝光开展还有两笔美圆债将于3月和4月到期，本金总规模4亿美圆摆布。按照机构统计，2021年，蓝光开展到期信誉债总规模是131.41亿元。
从2020年功绩快报来看，截至2020岁尾，其有息欠债规模是722.4亿元，与三季度末比拟削减了24亿元；此中短期有息欠债规模是263.4亿元，比三季度削减86亿元。
蓝光开展的债务构造中，信誉债的规模继续下降，2020年蓝光开展累计发行52亿元摆布的国内债券，但了偿了81亿元国内信誉债。那意味着，固然2020年有息欠债较2019年增加了超百亿元规模，但国内信誉债削减了30亿元。
2020年8月，有关房地产融资“三道红线”动静传出。彼时，蓝光开展发布的半年报展示，其剔除预收款项后的资产欠债率、净欠债率及现金短债比等三项目的均不达标。四时度，蓝光开展起头主动降杠杆。
2020年10月至今，蓝光开展国内债券到期规模在60亿元摆布，但同期再融资规模只要20多亿元。“一季度原来筹算发两笔共计15.5亿元债券，但到如今还没有定下来什么时候发行”，一位接近蓝光人士透露。
从2020年10月23日发行一笔中期票据后，至今蓝光开展没有再发行国内债券，仅在近期方案发行一笔3亿美圆的海外债。截至1月31日，蓝光开展对外担保余额是702.3亿元，与往年同期比拟增加了150亿元。
出卖资产
按照功绩快报，2020年蓝光开展营收455.9亿元，同比增加了16.3%。出卖迪康药业为蓝光开展带来了近2.5亿元的利润，但扣除非经常性损益后回属上市公司股东净利润同比削减了6.6%。
2020年最初一个季度，蓝光开展实现销售373亿元，奉献了全年三分之一的份额，不外，整个2020年1035亿元的销售额仅实现2%的增长。同期有息欠债增加了117亿元，此中短期欠债增加21亿元。
继2020年7月，蓝光开展以9亿元的价格出卖了迪康药业91.4%的股权；2021年2月26日又公布了以48.5亿元价格出卖蓝光嘉宝64.6%股份的方案。一旦交易完成，意味着蓝光开展远离物业办理板块。
上述接近蓝光人士透露，出卖蓝光嘉宝次要是基于现金流及房地财产务一般运行的考量。其实，在那前后，蓝光也出卖了旗下部门地产项目的股权。
2020年8月，蓝光开展以7.5亿元价格收买南宁GC2020-065地块，9月将项目49%的股权出卖给大唐地产，本年1月，又把剩余的51%股权也出卖，退出项目。
2020年12月，蓝光开展以3.58亿元价格在浙江温岭获得一幅地盘，本年1月，蓝光将项目49%的股权出卖给浙江东泰集团。
同期，蓝光开展在嘉兴市秀洲区以6.1亿元价格获得一幅地盘，本年1月，蓝光为项目引进正黄集团。同时，与正黄集团一路结合上海爱建信赖成立私募基金，获得项目99%的股权。
削减拿地
近年来，一方面，蓝光开展有息欠债规模继续攀升，2017年到2020年，其有息欠债规模别离是306亿元、537亿元、605亿元和722亿元。
另一方面则不竭加大拿地力度，wind数据展示，从2017年到2020年，蓝光开展拿地金额别离是202亿元、288亿元、654亿元和352亿元。
近年来，蓝光拿地楼面价也一路攀升，其2018年拿地楼面价只要2520元/平方米，到了2019年上涨到4743元/平方米，而2020年的那一个数字又上升到了6160元/平方米。
拿地成本上升，一方面源于蓝光开展房地财产务规划向高能级城市改变的原因，也有部门地块溢价较高的因素。
Wind数据展示，2020年蓝光开展拿地公布溢价率的52幅地盘中，溢价率超越30%的有37幅，成交总价到达了282亿元；此中有21幅地盘溢价率超越50%，5幅地盘的溢价率超越100%。南阳和信阳的两幅宅地的溢价率均到达了150%。
此中信阳地块楼面价在3400元/平方米摆布，目前项目销售均价6500元/平方米摆布，地盘单价占均匀售价52%摆布；南阳地块楼面价在4200元/平方米摆布，目前还未开盘，周边在售项目均价遍及在8000元-10000元/平方米摆布。
信阳和南阳地块固然溢价率较高，但地价售价比遍及还保护在50%摆布。但蓝光开展的个别地块地价售价比还要更高。2020年7月，蓝光开展在江苏海门获得的一幅室第用地，楼面价到达了1.3万元/平方米，溢价率100%，参考周边在售项目，地价售价比在65%-86%摆布。
在全国次要城市遍及限价的情状下，蓝光开展若何消化那些高溢价地盘？上述接近蓝光人士透露，2020年，蓝光开展部门城市的个别拿地确实有些高，但好在蓝光次要规划在三四线城市，受限价影响相对较小。
三道红线动静出来后，蓝光起头放缓拿地节拍。在2020年352亿元拿地金额中，1-8月拿地金额295亿元，而9-12月四个月的时间，蓝光在拿地上仅破费了57亿元。
进进2021年后，对较为炽热的地盘市场，蓝光开展表达出了胁制，前两个月拿地金额不到10亿元。
截至2019岁尾，蓝光开展的地盘储蓄为1773万平方米，其2020年销售面积为1205万平方米，新增地盘面积为716万平方米，算下来，到2020岁尾，蓝光开展的地盘储蓄大约在1284万平方米摆布。那一地盘储蓄与蓝光开展2020年销售面积根本持平，与时代中国、中骏和佳兆业等同规模房企比拟还有必然差距。
固然颠末2019年和2020年两年扩大后，蓝光开展根本稳住了规模，有息欠债的基数也扩展了，但降杠杆仍是保规模，关于蓝光开展而言，无疑仍是一道抉择题。