中报清点｜50强房企“三道红线”指数榜：谁绿了？谁红了？

间隔“三道红线”融资规定出炉一年有余，各大房企的降欠债目的完成得若何？跟着2021年中报披露完毕，各项财政数据也全数呈现。

以销售规模50强房企为根底，基于贝壳研究院统计数据，新京报房产新闻整理推出《2021年上半年50强房企“三道红线”指数榜》（简称“榜单”）。从榜单来看，本年上半年，各大房企通过加速销售回款、削减拿地、调整融资构造等持续降杠杆、降欠债，50强房企中，21家房企位列“绿档”，22家房企为“黄档”，5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”。

值得存眷的是，29家踩线的房企中，有28家房企是踩中剔除预收款后的资产欠债率那一指数超标。那意味着，在“三道红线”中，最难调整的是剔除预收款后的资产欠债率，也是绝大大都房企“踩线”的次要原因。

21家房企位列“绿档”，22家房企为“黄档”

从去年下半年起头，“三道红线”融资监管起头施行，强监管下，关于遍及高欠债、高杠杆的房地产行业构成必然威慑力。

据榜单显示，50强房企中，21家房企位列“绿档”，占比42%；22家房企为“黄档”，占比44%；5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”。

事实上，颠末去年下半年的快速降杠杆、降欠债，各大房企的欠债目标呈现较大调整，“三道红线”也呈现大面积降档。2021年上半年，部门房企虽有降档，但是整体连结不变，50强房企中，有7家房企实现降档。

此中，“绿档”房企中，万科、雅居乐、佳兆业比拟2020岁暮下降1档，胜利转绿。而包罗保利开展、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、华润置地等在内的18家房企连结“绿档”。

22家“黄档”房企中，仅祥生控股通过降一档实现。5家“橙档”房企中，绿地控股、中国恒大、华发股份通过降一档到达。

值得存眷的是，在“红档”房企中，蓝光开展连升两档。贝壳研究院统计数据显示，截至2021年中，蓝光开展剔除预收款后的资产欠债率为84%，净欠债率为227.8%，现金短债比为0.28。

本年以来，蓝光开展陷入活动性危机，呈现债务违约的情况。截至2021年7月12日，蓝光开展累计到期未能了偿的债务本息合计45.44亿元。与此同时，本年7月以来，境内多家评级机构大幅下调蓝光开展的信誉品级。

富力地产的“三道红线”仍连结“红档”。贝壳研究院统计数据显示，截至2021年中，富力地产的现金短债比为0.55，净欠债率为123.5%，剔除预收款后的资产欠债率74.9%。

此外，华夏幸福、泰禾集团的销售规模掉出50强房企，但是做为曾经的TOP50，尤其是两家房企的欠债情况尤为存眷。从“三道红线”目标来看，两家房企均为“红档”。

据领会，“三道红线”即剔除预收款后的资产欠债率不超越70%，净欠债率不超越100%，现金短债比不低于1。以有息欠债规模为融资办理操做目的，“三道红线”分档设定为有息欠债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

详细来看，若是“三线”均超出阈值为“红档”，有息欠债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙档”，有息欠债规模年增速不得超越5%；“一线”超出阈值为“黄档”，有息欠债规模年增速不得超越10%；“三线”均未超出阈值为“绿档”，有息欠债规模年增速不得超越15%。

28家房企剔除预收款欠债率超标

比拟于去年下半年房企大面积降档，本年上半年，50强房企中，只要7家房企实现降档。

值得存眷的是，除了21家“绿档”房企外，50强房企中，28家房企剔除预收款后的欠债率超越70%，那意味着，在“三道红线”中，最难调整的是剔除预收款后的资产欠债率，也是绝大大都房企“踩线”的次要原因。

事实上，“三道红线”目标中，最易改善的是现金短债比，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务构造的体例增加货币资金和削减短期有息欠债，快速改善那个目标。其次是净欠债率，除了加快资金回笼，房企还可通过控造并降低总有息欠债规模、扩大盈利增加权益等体例改善。“而预收账款的提拔，考验房企销售、周转、产物等多方面的综合运营管控才能，非‘立竿见影’之举，因而该目标的改善相对其他两个目标而言所需时间更长。”克而瑞研究陈述曾指出。

亿翰智库阐发暗示，“三道红线”等杠杆控造政策出台后，房企降杠杆、减欠债、优构造的动做持续推进，也均获得了抱负效果，效果最明显的是净欠债率、现金短债比两大目标，剔除预收款的资产欠债率则难度相对较大，但在房企的规划中，在政策规定的时间节点前完成“三道红线”绿档也是比力确定的，并且持久化的维持绿档也将成为房企新的挑战。

在年中业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌在谈及“三道红线”时称，“三道红线”其实仍是比力合理的政策，给出了三年的宽期限，都是比力务实的目标，不是很难的。

多家房企称“三道红线”明年达标

一边是资金强监管，一边是降欠债使命，房企要若何做？在2021年中期业绩会上，很多企业高管给出了“三道红线”完成时间表以及详细做法。

美的置业首席财政官林戈暗示，估计最快2022岁尾实现“绿档”。据财报显示，截至2021年6月末，美的置业的净欠债率由2020岁尾的79.2%降至58.2%，现金短债比提拔至2.21，剔除预收款后的资产欠债率下降至74.7%。由此，美的置业2021年中期目标一项超阈值，处于“黄档”行列。

林戈暗示，美的置业次要在4个方面发力，严酷根据40%的预算拿地，加快去化与回款，增加现金流厚度；加快交付结转，增厚净资产；用好合做开发形式，连结美的置业65%以上权益的同时，通过引入少股股东，增加权益本钱；通过增量提效，打造产物溢价才能。

中国奥园施行董事、联席总裁陈志斌说，“目前只要剔除预收款项后的资产欠债率踩线，估计明岁尾到达‘三道红线’的尺度。”

富力地产董事长李思廉在业绩会上暗示，“本年上半年，公司信贷情况显著改善，短期欠债有所下降。将来将持续削减大量有息欠债并重点存眷活动性。”瞻望下半年，李思廉还暗示，“下半年运营市况颠簸及本钱市场的不确定性持续存在。为此，公司将继续专注于现金流办理。此外，公司专注于实现较高的协议销售，连结隆重的收入及考虑潜在资产销售，加快达成2021年去杠杆目的。”

“本年的目的是‘三道红线’全数进入绿档。”旭辉控股CEO林峰说。按照贝壳研究院统计，按照“三线四档”融资规定，旭辉控股剔除预收款后的资产欠债率为101.9%，净欠债率为60.4%，现金短债比为2.68，继续连结“黄档”行列。

但是需要指出的是，当下房地产行业所面对的情况是，穿透式的资金监管，融资受限，降欠债也面对着挑战。

据悉，在“三道红线”融资规定出炉后，在房地产金融范畴的监管层层加码，包罗房地产贷款集中度办理轨制，多地严查运营贷款违规入市，监管部分要求试点企业购地金额不得超年度销售额40%，“三道红线”试点房企的商票数据纳入监管视野等。

新京报记者 段文平

编纂 武新 造图 倪萍 校对 柳宝庆