“三道红线”扩围期近，房企如何腾挪求生

本年 “三道红线” （剔除预收款后的资产欠债率大于70%、净欠债率大于100%、现金短债比小于1倍）试点范畴很可能扩大，融资收紧的同时房企到期债务总额首破万亿达1.2万亿元，房企们需要更多资金办理手段应对新变局，行业的优胜劣汰也会加速

文｜《财经》记者 张光裕 王博

编纂｜马克

2020年秋，跟着“三道红线”政策在12家房企试点，监管层对房企降杠杆、去欠债要求到达史上最严。同时，以往次要以短期为主的调控手段酿成持久，由市场层面走向机造层面，呈现出精准调控，一企一策的趋向。

那对房地产行业来说并不是“最坏动静”，2020年最初一天，监管继续加码。

央行和银保监会结合发布新政，对银行的房地产贷款、小我住房贷款占总额比例别离设定上限。

银行根据资产规模和机构类型被分为五档，若按照两项目标均达上限来预算，各档银行房地产开发贷占比上限约为5%-7.5%。

那相当于监管层给银行下了明白目标，制止资金过多流入房地产。此前，十四五规划曾提到，2021年中央经济工做的重点使命就是 “鞭策金融、房地产同实体经济平衡开展”、“抓好各类存量风险化解和增量风险防备。”

种种迹象表白，全国政策主基调正从过去偏向于增长、效率，转向防风险、保民生。而房地产被监管层视为可能带来系统性金融风险的“坏学生”重点照顾。

半年前还对监管抱有梦想的房企们如今都看清了现实。

当然，金融强监管不是为了搞跨房企，而是让全行业的欠债构造愈加安康、合理。

《财经》记者得悉，“三道红线”范畴将扩大到30家，监管层恰当铺开了试点企业在交易所和银行间的发债额度，同时，试点企业借新还旧资金用处被铺开，可用于了偿同品种之外，广义上的有息债务。

新的融资、监管情况下，除了降价打折促销，房企大佬们需要更多资金办理手段应对新变局。

“三道红线”范畴扩大，借新还旧愈加灵敏

2021年，“三道红线”政策范畴很可能将不再局限于12家房企。

《财经》记者从多个信源得悉，2021年1月，央行、银保监会等政府部分已组织一批此前未在试点范畴内的房地产企业开会，将试点范畴扩大。

据多位券商人士说，新的试点范畴，根本为中房协房企排名前20强，连系信誉品级评定，还弥补有20强外的3A级企业。估计在年报季时，试点范畴将扩大到前30强。

中国人民大学不动产研究中心主任况伟大认为，“三道”红线扩大试点是大势所趋。他说：“从政策目标来考虑，它不成能是持久只针对个别企业的蔑视性监管政策。”

2020年，固然“三道红线”已在行业内激起千层浪，但各政府部分从未正式颁布发表过“三道红线”政策。进入2021年，该政策有了“见光”的苗头。

元旦假期后，福建省南平市发布《关于进一步促进房地产市场平稳安康开展的通知》，文件提到，“各金融办理部分监视和指点贸易银行要严酷根据‘剔除预收款后的资产欠债率大于70%’，‘净欠债率大于100%’，‘现金短债比小于1倍’三道红线的量化监管要求，加强房地产项目融资行为的监管。”

在此之前，“三道红线”政策始末未得到官方确认，那是中国政府部分初次将“三道红线”明白写入官方文件中。

据《财经》记者向试点房企核实，过去约半年间试行的“三道红线”尺度，与南平市政府文件所述一致。

企业按照触线情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，别离根据档位限造房企的欠债年增速。最严峻的红档为三道线全触，按规定不得新增有息欠债；而就算是三道线都未碰着，为绿档，监管也规定了欠债年增速不得超越15%。

其实，不管试点范畴能否实的扩大，“三道红线”政策已在全行业产生影响。以金科股份（000656.SZ）为例，该公司告诉《财经》记者，公司至今未被纳入“三道红线”监管范畴，但自去年8月政策传言呈现后，出于可能被纳入监管的预期，金科未雨绸缪地做了一系列工做来优化财政。金科股份2020年三季报显示，该公司其时触线2条。而据其最新业绩快报披露，截至2020岁暮，公司触线条数已为0条。

“三道红线”除通过限造性政策，催促房企加快降欠债外；也给出了优惠性的政策，引导企业融资构造转型。

据《财经》记者得悉，在“三道红线”现实施行中，对借新还旧操做的限造被适度铺开，借新还旧由狭义走向广义。

据前述券商人士介绍，此前除个别特破例，只要国企央企和A股上市公司可在银行间市场发债。借新还旧只能在同品种同市场停止，例如公司债只能用于偿还公司债。

但目前，券商人士称，12家试点房企已获取了交易所和银行间适度铺开的发债额度。正因如斯，恒大（3333.HK）和融创（1918.HK）那两家港股上市公司得以初次方案在银行间发债。此外，试点企业借新还旧资金用处被铺开，可用于了偿同品种之外，广义上的有息债务。

据券商人士阐发，“三道红线”政策目标之一，是帮忙企业调整融资构造，用公开发行的债券置换非标融资，用低成本融资置换高成本融资，帮忙房企释放抵押资产，从而降低行业金融风险。

贷款政策影响不大，“三道红线”能力不小

银行房地产贷款集中度政策出台后，华泰证券发布的一份行研陈述点评称：该政策关于融资总量影响有限。关于房地产融资绝对值来说，宏不雅政策下贷款总额增速的影响占主导。

该陈述还提到，即便在不考虑贷款总额增速的前提下，若未超标银行房地产开发贷、小我购房贷维持2019年相对贷款总额的增速，因为银行有2至4年调整期，2021年开发贷、按揭贷款总额较2020年中期的收缩幅度仅约为0.4%-0.9%，影响有限。

在采访中，另一位券商阐发师的判断与华泰证券一致。该阐发师对36家上市银行预算得出，所有未达标银行需压降的房地产贷款总额约为7000亿元，而根据比例上限测算，所有达标银行仍有20000至30000亿元充裕额度可利用。据那位阐发师预算，在房地产整体开发资金中，压降贷款额度占比不到10%，影响有限。

房企的融资压力次要来自“三道红线“政策。过去半年间，该政策影响已经闪现。

据贝壳研究院2020年房企融资年报，那一年房企境表里债券融资总规模虽再创汗青新高，但增幅较2019年同期下降了10个百分点。而2020年月度数据更明晰地反映了“三道红线”的能力。“三道红线”传言在8月呈现。8月之前的每一个月，比起当月到期债务总额，新发债总额不断更多，而在8月后，新发债总额始末更少。

贝壳研究院估计在2021年，因为海外疫情防控前景不明，经济不确定性强，国内又有融资新规限造，全年房企融资规模将处于低位。

2021年首月的债市融资情况，确实如判断所言，不容乐不雅。受春节假期影响，2021年1月比去年同期多出一周交易日，但房企发债规模却不及上年同期。新年首月为传统发债顶峰，其数据具有必然指向标意义。

屋漏偏逢连夜雨。1月，华夏幸福（600340.SH）发作债务危机，据其通知布告，已有52.55亿元债务过期，正向河北省、廊坊市两级政府寻求撑持。前述券商人士认为，华夏幸福的信誉危机将冲击全行业，尤其是民营企业的发债前景。

与低位融资对应的是高额的到期债务。据贝壳研究院计算，2021年，房地产全行业到期债务总额将首破万亿大关，到达1.2万亿的规模，同比增长36%。而房企债券发行周期多为3-5年，那意味着要到3-5年后，到期债券金额才会有本色性降速，房企面对繁重的现金流压力。

新年首月债市的分化情况也值得存眷。那个月，碧桂园（2007.HK）发行了两笔共计12亿美圆的票据，票面利率仅为2.7%和3.3%，两笔债期限也长，别离为5年和10年。中梁（2772.HK）也发了两笔美圆债，票面利率别离高达9.5%和7.5%，且均在明年到期。

多家受访房企、市场阐发机构都认为，在新的一年，房企融资成本、融资难度将根据其财政、信誉情况，呈现两极分化趋向。一位前二十强房企办理人员认为，“三道红线”尺度出台后，将成为普适的借贷信誉参照。那也是哪怕“三道红线”不扩围，仍将影响全行业的原因之一。

境内融资成本也会因企业性量存在必然构造性差别。据贝壳研究院2020年数据，与央企、国企比拟，非央企国企的境内均匀票面利率高了近1.5%。

房企资金办理的五大趋向

到期债务高企、融资前景又不乐不雅的双重夹逼下，房企的突围之道是什么？《财经》记者采访了碧桂园、恒大等多家房企和市场研究机构，连系2020下半年各房企的理论，总结出以下遍及承认的大趋向。

起首，行业的主基调是项目周转不会降速，但愈加留意周转量量。高量量的周转包罗项目和资金的高周转。

高周转在房地产行业已经成为贬义词了，交房快的公司很容易被老苍生误读为粗造滥造，搞得如今房地产公司都不敢进步周转。其实，高周转为中性词，在地产行业中并非指去化速度，或是压缩建立周期，而是运营和资金的高周转。

房企的办理成本包罗地盘成本、融资成本、工程成本（建安以及税费等）。此中，资金成本是房企更大的办理成本。

一家行业前三强企业对资金操纵效率有严酷规定，即从开发贷到销售还清银行欠款算一个周期，一年之内轮一圈根本才算达标，现实操做中一般为9个月。

每岁首部房企的短期有息欠债约千亿元，让资金流转后以最快的速度还给银行，现实上就是降低了资金成本。

为了加快资金的周转效率，将来更多房企需要具备压缩运营周期，而不是建立周期的实力。

如压缩报建、开工到销售的周期，设想前置，做好样板房、客户调研和储蓄，在开售后，敏捷去化。

在2020年度陈述发布会上，贝壳研究院分享了他们与房企座谈所得：“房企告诉我们，新的时代里既然钱是有限的，那就必需想法子让钱多流转几次，把1块钱花出10块钱的效果，进步资金效率。”

其次，稳健财政取代规模，成为扩大房企差距的次要目标，拥有充沛现金流和成本管控优良的公司在投融资上更有议价才能。

碧桂园CFO伍碧君在2020年工做总结会上提出，碧桂园要在新的一年全面实现大预算办理，要求集团、区域、项目三级联动保按揭，综合评估需要的按揭额度，尽量少借钱，降低没必要要的利钱成本。用楼款来保障日常运营收入，融资只做资金流调理的东西。

同时，为了鼓舞区域做一成一，财政的投资额度会按照回款目的的完成度来调理，卖得越多集团就越给资本去拿地。

第三，不再自觉拿地。固然大大都房企投资司理不肯认可，但市场牛时，闭着眼睛拿地都能赚钱。市场造英雄，投资司理营业才能未必强。规模扩张时，房企总会呈现自觉拿地的现象，投资司理一旦去职，亏钱的地仍是得由企业兜底。

“三道红线”政策出台后，企业拿地明显变得隆重许多。据克而瑞研究中心数据，2020年9、10两月，红、橙、黄三档试点房企的投资金额，较前8月均值别离下降了25%、22%和12%。

据金科向《财经》供给的数据，2020年下半年，金科拿地踩下刹车。下半年拿地金额较上半年下降36.7%。减速的成果是金科全年拿地金额同比增幅不到0.5%，为近四年更低值。

在拿地选择上，新的一年房企会更倾向于核心城市圈。在贝壳研究院年度陈述发布会上，国务院开展研究中心研究员邵挺预测道，城市开展差距会拉大，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游、成渝那五大都会群，将来会加速开展。不在以上都会圈内的城市，则可能陷入收缩形态。

采访中，多家房企和阐发人士都认同，未来无论是投资几线城市，都将更集中于经济兴旺、生齿流入明显的城市群。

企业拿地的路子也将有所丰硕。“三道红线”政策呈现后，一些去欠债压力大、现金流严重的企业会选择出卖资产，让渡项目公司股权。关于其它企业来说，那是投资新选择。金科就对记者暗示，公司将考虑进步收并购、一二级联动及财产拿地等地盘储蓄占比。

中梁地产告诉《财经》，此后拿的每块地盘都要颠末战略、市场、财政三大漏斗停止挑选。严加查核是2021年的遍及趋向。碧桂园给本年拿地设了两条硬性目标，年化自有资金回报率到达25%，净利润到达7-8%。

第四，鼎力促销抓回款。融资受限的情况下，企业必需加强去化来包管现金流。

去化最常用的手段是打折，2020年那方面的代表公司是恒大。9月，许家印在集团营销大会上下达了9、10两月每月销售1000亿的使命。那是此前从未有房企实现的事。与创纪录的目的同时推出的是对全国楼盘持续一个多月的7折优惠。若叠加其它优惠，一套房的更大折扣可达58折。

此外，恒大还在那一年推出了另一吸睛的营销手段：全民包销。即消费者付出较低的订金后，即可在线上锁定一套房源。之后无论是本人购置，仍是保举别人购置，现实购房者都可享受必然比例折扣，而保举者也可得到佣金奖励。在某一日期前，购房者还可无理由退房拿回订金。

那一形式不只促进了销售，并且因为所有操做必需在恒大本身的app上完成，恒大借此快速搭建了较为可不雅的私域流量平台。去年疫情期间，线下销售停滞，房企此前又不重视私域平台，于是突然间与消费者断联，对全行业都是一记警钟。

颠末打折和线上营销，恒大集团去年全年销售7232.5亿元，同比增长20.3%，全年销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。据此数据预算，恒大去年回款率较2019年增长超越10个百分点。

除恒大外，碧桂园、融创、富力等房企都在2020有力度纷歧的降价。为促回款，房企还可将折扣用得更灵敏，如首付比例越高，获得的折扣越大，从而鼓舞买房者付出更多首付。

第五，将优良资产打包上市。那些资产拆分上市后，房企不单将拥有一个新的融资平台，并且做为大股东，其所有者权益会增厚，从而降低欠债率。

2020年物管公司遭到本钱市场逃捧，迎来上市热潮。恒大、金科等很多房企乘此东风降低了净欠债率。2021年，物管公司上市热有望持续，上市资产类型也有望愈加丰硕。例如市场传言，绿地集团可能将绿地金融分拆上市。

除以上五点外，2021年房企也可在开辟融资渠道上多想法子。如可通过增发股票，股权融资等体例促使总资产上升，从而降低杠杆率。本文前述券商阐发师还提出，用有不变现金流的资产停止ABS等证券化融资，开辟供给链金融，也都是资金开源的可行途径。尤其是一些发债成本较高的公司可多加考虑。

练习生马雨筱旭对本文亦有奉献