恒大75亿“卖地偿债”：国资纾困平台“接盘”，清盘聆讯再次押后至明年3月

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

“双十一”挂牌的恒大“深圳超级总部”地块卖出去了，根据恒大11月28日晚间发布的公告，深圳市安和一号房地产开发有限公司（以下简称“安和一号”）以底价75.43亿元竞得。

工商注册资料显示，安和一号是国有企业，至今才成立2个月；在股权穿透后，持股方为兴业信托和深圳安居建业投资有限公司等，均为国有控股性质企业，“国资联合体接盘”成为本次出售的重要特征。

根据恒大在公告中的说法，出售所得将用于偿还该地块所欠的全部工程款和该地块的抵押债务，即对于恒大来说，本次出售实质上就是“卖地偿债”。与其在今年8月退还广州恒大足球场地块土地使用权的操作，有不少相似之处。

除了“深圳超级总部”地块的拍卖有了着落，11月28日恒大还迎来一则清盘聆讯延后的好消息，这为恒大的自救又争取了一定的时间。不过，在债务重组方案仍悬而未决的当下，恒大的自救之路仍十分艰难。

“卖地偿债”，深圳国有房地产纾困平台“接盘”

如恒大11月28日公告中所言，该地块目前是抵押状态，在转让款付清之日起3个工作日内，公司将负责完成解除该土地的抵押登记手续，并在解除抵押登记手续后3个工作日内向深圳市不动产登记中心申请办理该土地的转移登记手续。

在办妥该地块的产权转移登记手续后，深圳公共资源交易中心再将该土地的对价全数划付予恒大；但恒大方面并不能自由地动用这75.43亿的转让款，而是要将这笔资金用于缴纳转让该地块所产生的相关税费，并用于支付该地块所欠付的全部工程款、清偿地块所欠的债务。

恒大预期，公司就出售该地块预期将录得亏损1.63亿元；该土地为商业用地，公司的“流动性”问题对该地块的开发和建设的进度造成负面影响，出售事项将用于偿还该地块的相关债务，有利于公司专注于其房地产业务发展，维护各利益相关方共同权益。

回顾该地块的出售过程，在“双十一”当天，该地块于深圳公共资源交易中心挂牌出售。彼时，转让公告中就明确提到，该宗地建设项目因长期停工、主体施工总承包单位尚未定标，后续基础底板相关工作无法正常启动；同时因资金问题，土石方单位和基坑支护单位现已停工；项目可能存在包括但不限于基坑变形、渗漏裂隙及积水等一系列问题风险，相关问题风险由竞得人自行评估并承担。

往期土地出让资料显示，该地块于2017年12月由恒大以55.52亿底价拍得，拟作为公司首次进驻深圳湾的“超级总部”基地；项目采用“天圆地方”的设计理念，外立面为“土豪金”，原计划2024年竣工，欲打造成深圳的地标性建筑。项目在2018年正式动工，因恒大出现资金问题，自2021年9月开始停工至今。

就股权结构而言，“深圳超级总部”地块的接盘方是由兴业信托、安居建业等国企组成联合体，本质上是一个由国资组成的房地产纾困平台。

天眼查数据显示，安和一号系同在今年9月才成立的深圳安稳一号房地产开发有限公司的全资子公司；安稳一号则由深圳安稳房地产开发有限公司持有100%股权，安稳房地产又由深圳安兴一号投资合伙企业持股99%和深圳安兴二号投资合伙企业持股1%。

安兴一号则分别由兴业国际信托持股98%、深圳恒屿实业发展有限公司持股1%、深圳安居建业投资运营有限公司持股1%；根据恒大往期资产处置的案例来看，兴业信托在这宗竞拍中大概率充当资金方的角色，其余两家公司则负责后续的开发建设。

安和一号及其背后的股东情况，数据来源：天眼查

而今年初才组建的深圳安居建业集团，又正是深圳市专门成立的市属国有房地产纾困平台。天眼查数据显示，安居建业集团成立于今年1月21日，由深圳人才安居集团、万科、深业集团、特区建工集团共同出资成立，分别持股为40%、20%、20%、20%，总注册资本达20亿元。

不难发现，由3家深圳老牌国企和由深圳国资作为第一大股东的龙头房企万科联合组成的安居建业集团实力不凡，这样的股东阵容让其除了有极强的信用背书之外，最主要的还是在项目的盘活、建设、融资方面有了不少的助力。

深圳安居建业的一般经营范围包含以自有资金从事投资活动、社会经济咨询服务、住房租赁、非居住房地产租赁、房屋拆迁服务；许可经营项目包括房地产开发经营、房地产咨询、物业管理。

公开资料显示，深圳安居建业此前就已介入过恒大的“保交楼”项目。今年9月，恒大地产深圳公司曾通过官方微信发布消息称，公司位于深圳龙岗的四个项目在政府的指导下，将引入国企——深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司进行合作。

而龙岗安城投正是具有多重国资背景的地产投资运营平台，由安居建业集团和深圳市龙岗区城投置地开发有限公司一起成立，双方持股比例分别为65%和35%，为恒大的项目提供工程建设到竣工交付的全过程支持及服务。

清盘聆讯押后，仍要努力推动债务重组

“卖地偿债”这样的操作，在恒大身上已不是第一次出现了。今年8月，恒大曾宣布公司将退还广州恒大足球场地块土地使用权，将收取55.2亿元出让金退库款，预期将就转让事项录得亏损约12.55亿元。

恒大坦言，公司的“流动性”问题令广州足球场的开发和建设的进度造成负面影响，此次转让将符合公司及所有持有者的整体利益。

但按照彼时公告的说法，这55.2亿元的出让金退库款将支付至指定的专项监管账户，用于解决恒大与该地块直接相关的债务问题，包括但不限于支付恒大尚欠中信信托的担保债务，未付工程建设费用等相关费用及已预售商品房所遗留的问题等，即恒大方面仍无法自由动用这部分款项来补充公司的流动资金（查看相关报道：恒大退出广州足球场亏损12亿）。

虽然作为公司创始人、董事局主席的许家印，曾公开表态恒大“不能依靠贱卖资产去还债务,否则资产贱卖完了也很难还清债务。”但债务危机爆发近一年来，恒大旗下的资产还是不可避免地遭到了处置。

近期，恒大还被爆出公司位于“恒大武汉科技旅游城”项目中的11宗土地将被当地政府收回。在11月24日的公告中，恒大回应该事件并表示公司将提出行政复议以保障公司的合法权益（查看相关报道：恒大武汉科技旅游城旗下11宗土地被无偿收回）。

当前，用“资产抵债”似乎也成为了恒大的债权方们“索债”的一大路径。包括昔日曾被恒大“入主”的盛京银行，也在通过申请执行恒大所质押股权的方式来挽回自己的损失（查看相关报道：恒大遭盛京银行追债325亿）。

恒大在香港未开发的一宗住宅发展用地，也被接管人以6.37亿美元（约49.69亿港元）出售，所得款项用于偿还公司在该项目的债务。

债务危机爆发近一年，恒大的一举一动仍是地产圈普遍关注的焦点。截至目前，恒大仍未给出关于公司境外债的债务重组方案。根据资本市场的最新消息，恒大最快在12月第一周与债权人就重组方案进行新一轮沟通。

“债权人特设小组要求许家印个人向恒大出资至少20亿美元，换取债权人对重组方案的支持；重组方案包括对恒大物业和恒大汽车实施债转股。”不过，针对这类资本市场消息，恒大官方未有回应。

需要注意的是，恒大拟进行重组的债务范围指向境外债务。根据恒大官方在今年3月披露的数据，根据初步梳理，这类境外直接债务规模折合约227亿美元。在境内，恒大地产（即恒大在境内的发债主体）一直在积极谋求多笔即将付息或回售的境内债券展期，意在不触发境内债务的交叉违约。

恒大也曾遭遇房车宝的债权人针对8.625亿港元的债权发起“清盘呈请”，不过从11月28日的公告来看，这一“清盘聆讯”将进一步延至明年3月20日。这为恒大的自救再次争取了一定的时间，但押后聆讯不代表着恒大获得了“免死金牌”，积极与债权人沟通、尽快出台各方认可的重组方案，仍是恒大要努力的方向。

当前，随着支持房地产市场平稳健康发展的一系列政策出炉，房企的融资情况正逐步改善。继11月23日央行和银保监会出台“金融16条”之后，证监会又在11月28日出台了“新五条”来优化房企融资，“第三支箭”正式落地。

这标志着从“信贷、债券、股权”这三个维度，支持房企融资监管“三箭齐发”打出了组合拳。“新五条”涉及并购重组、再融资、REITs等内容，在“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”方面，政策允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司；允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产。

此外，在支持港股企业融资方面，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。