2023年楼市重启，很多人的生活却要“从头再来”

毫无疑问，2023年楼市进进重启节奏。

基本面上，政策从防控疫情全面转向经济增长。2023年全国GDP估量增长5%，甚至更高。楼市，随宏看经济走。

楼市定调上，“房住不炒”是主旋律，但高层重申房地产是国民经济的支柱产业。

2023年，楼市让我们有乐看的预期。

南宁方面，房价如今很友好地回到5年前。

购房政策也是5年来最宽松，2022年南宁还出台“16条买房利好政策”。

利率也是“史上最优惠”，未来的存量房贷利率还有下调空间。

可以说，2023年是一个非常友好的买房年。那些有稳定收进，有乐看预期或者享受新基建、新经济发展红利的人，是2023年楼市红利的主要获得者。

硬币都有两面，还有不少悲看因素或者困难，在楼市甚至每一个人面前。

我们对楼市未来布满信心，可是对自己未来的收进却没有太大信心。

大疫三年之后，很多人工作没了，收进普及下降。2023年很多人可能抉择卖房延续生活。

没有“报复性收进”何来“报复性买房”？2023年关于买房，很多人将抉择“放下仇恨”。

大家的预期也变了，楼市“只涨不跌”神话破灭。作为风向标的北京上海深圳，房价也开始下跌，有的还跌了很久。

牵强作为“二线城市”的南宁，2022年的GDP是涨是跌，即便没有数据公布，你也能感同身受。正如新冠病毒侵袭，身子骨康复也得需要一段时间是吧？

城市经济康复需要时间，我们的经济收进就不需要时间？

时代真的变了，大家的情绪、预期也变了。

但生活还得陆续，今夜又走进风雨赶路。

楼市重启，我们也不怕从头再来。

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2022年末，三年的抗疫终于迎来了终结。

金融十六条等出台，房地产时隔二十年重回经济支柱，高层的经济会议“全力拼经济”的号角终于再次吹响。

2022年很难，但依然值得感恩。

南宁一场声势浩大的向东造城运动，牛湾岛、东部产业新城正在如火如荼建设。

图 | 牛湾岛正在开发建设

南崇高铁通车，从南宁市区打“动的”到机场，只需要15分钟左右。南宁，更有大城市的模样。

南玉铁路、南深高铁等不断推进，第三轮轨道交通建设、低运量轨道交通规划等也在推进中，这些基础设施建设在为城市发展蓄能。

平陆运河正式动工，将南宁向海经济的空间格局打开。

图 | 平陆运河示意图

西部陆海新通道全面建成，临空经济区正式批复，南宁向外的格局正在不断变大。

纵看整个南宁，发展模式变了，以国企（轨道、城投等）牵头成立城市更新基金、轨道交通发展基金，将进一步推进城市的发展。

轰轰烈烈的城市更新“运动”，推进了以老旧街区、厂区、小区和城中村改造为主的城市更新，加快推进109个项目改造。火车站、中尧路、五一中路片区等TOD项目启动，城市焕新让老城更有韵味。

图 | 火车站片区实景

2022年，南宁城市更新的力度也更大了，不仅江南，还有兴宁和西乡塘，都有大片旧城等待更新。

商业兑现加速，中山路万象汇、星悦荟炬城、山姆店、杉杉奥特莱斯、万科广场等商业接连开业，凤岭北、沙井等区域增加商业配套。

2023年，新城外拓估量艰难，因此依然是旧城改造重磅的一年。

据南宁日报报道，前三季度南宁市生产总值3903.93亿元。按可比价格计算，同比增长1.6%。

但同比往年前三季度，增量负4.22亿元。

图 | 前三季度广西各市GDP（来源：网络）

老城具备人口、城市配套基础，更有发展优势。城市旧改将加速推进，未来更多千亩旧改大城或将出现，老城给予增加，回回城市中心的引力也增加。

2022年的救市力度，堪称“史诗级”。

图 | 11月发布的“金融16条”

11月，稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系。

12月15~16日中心经济工作会议上指出：房地产是国民经济支柱产业。同时提出，正在考虑新的举措，努力改良行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回热。

图 | 高层领导发言截图

这是高层在时隔20年之后，再重提房地产作为“国民经济的支柱产业”，让人对市场回热有了更多期待。

但，房住不炒，深进骨髓，依然是主流方向不会变。

南宁政策迎来史上最友好购房政策年份之一：首付比例、房贷利率都是新低。

图 | 南宁16条买房利好

你发现楼市整体环境和发展逻辑都变了。楼市和经济一样，从过往到“高速发展”进进“高质量增长”。

南宁在2023年会对房地产推出什么样的新政策？

可以肯定，为了往库存，南宁会有很多“神操作”。但有“因城施策”的灵巧优势，出台地方政策能“稳”楼市就行，千万别刺激房价快速上涨。

如存量房贷利率或下调，二手房“带押过户”或落地，缩短交易周期，加快存量方式流通速度等。

救市大戏已到尾声。

很多房企脱离ICU。熬过2022，都有了活下往的机遇。

经过2022年的这一轮出清，部分民企倒闭，部分大房企存活变小而美的公司，部分房企慢慢退出市场，一些房企开发完手中的余货后或将陆续退出南宁。

图 | 曾经大量房企夺进五象

2023年，既有良好的资金和实力，又有产品力的国企和央企，如北投产城、轨道地产、交投、华润置地、万科、保利、建发、中海等，依然活跃于市场，并将撑起楼市半边天。

图 | 中海甲叁號院会客厅

这一轮角逐，是本土国企的机会，若能以综合产品力制胜，将直接奠定它在行业中的地位。

本土房企中，荣和、洋浦等企业在夹缝中求生存，但楼盘产品力让人刮目相看。彰泰、云星等原来驰骋楼市的房企，或进一步洗牌。

而像北投产城这样，坚持对土地敬畏、对自然尊重、对人文尊崇、对建筑苛求、对品行执着，以建筑环境看指挥产品规划设计，以人文、情怀、美学三法打造项目，使得每个项目都能显现出优越的产品力。近三年相继打造了荷院、东境、溪境、时代以及领上等IP鲜明的项目。

图 | 北投·领上即将面市

图 | 北投荷院经典的“人字檐”造型

只有专注产品，提升品行，又有责任情怀的开发商，才能走得更远。

就房价而言，2022年，是楼市全面调整的一年。

从2022年年初到年尾，整个楼市都被降价两个字充满。

楼市补贴从年头到年尾，“8”字头冒头，甚至出现了“6”字头、“7”字头的房价。

图 | 碧园南1号打出的“6”字头相关海报

这样的价格，仿佛回到十年前。

不止南宁，在北、上、深等堪称房价“天花板”的一线城市，房价也打破了多年以来“只涨不跌”的常规。

比如上海，2022年1月的房价为67504元/㎡，12月变成了52985元/㎡，降幅达近5000元/㎡。深圳2022年1月的房价66712元/㎡，12月下滑为57446元/㎡，降幅高达近1万元/㎡。

图 | 上海近10年二手房价走势图

图 | 深圳近10年二手房价走势图

对购房人来说，是极其友好的一年。但买涨不买跌的同理心以及收进下降的现状，让不少买不起房的刚需依然买不起。

2022年，南宁商品住宅成交均价仍保护1.2万+，但成交量已大幅下跌。过往很多人被高房价所苦，但是过往这一年，很多楼盘向买房人放下了身段。

2023年，估量房价跌幅减小，而且开始企稳。

克而瑞数据展示，今年1~10月，南宁新建商品住宅成交面积309万㎡。测算下来，2022年成交总量或在360万~380万㎡左右。

这是房地产销售较为惨淡的一年。要知道，号称“史上最严”限购令的2012年，新建商品住房都成交了约457万㎡。

图 | 2012年南宁商品房及商品住房成交情状

意味着，今年的行情跌回十年前，且还不及10年前。

土地方面，全年成交21幅共约1603亩住宅用地，成交金额约96亿元。这个成交量，是近10年历史低点。

但重点区域土拍依然出现高溢价土地。例如凤岭北，依然是兵家必争之地，2022年竞出一幅12717元/㎡的高价地。

图 | 2022年南宁商住地成交情状

为了卖房，房企拼尽全力，提前交付、交房即得证已经成为新潮流，年底还出现了先交房再月供、先封顶后首付等政策。

房地产生态圈也被改变了。地产策划、广告公司、机构、中介甚至地产媒体等，工作生活方式都发生了转变。

2022年市场已在底部犹豫，2023年即便能回热也还需要时间。

房贷利率已降至历史最低。疫情管控放开了，人、货、钱就可以流动起来，产业、城市就有发展，收进就会增加，楼市购买力就会恢复。

这是非常简单的逻辑，但未来的市场进程不一定会按剧本演绎。未来楼市还有待看察。乐看估量，整个楼市至少还有半年恢复期吧。

市场收缩下，区域分化将增加，而传统老城才是兵家必争之地。

当然，也有一些人口、资源和文化都有丰厚底蕴的区域房价稳中有升。如五一路、中尧路等，随着区域给予减少，主城更新力度加大，回回主城的人越来越多。

图 | 华润置地未来城市效果图

新区方面，教诲资源加码，不断增加价值。

2022年南宁各大教诲集团纷纷成立，名校纷纷开设分校，如威宁青运村的天桃+二中，华润江南中心的民主小学+三中，以及刚刚确认的三中进驻龙岗。

图 | 南宁各教诲集团纷纷成立

与此同时，民转公也轰轰烈烈进行。南宁民办名校新民中学、三美中学“民转公”已尘埃落定，2023年秋季学期或将按地段招生。新西大附中也在推进中。

图 | 网传文件截图

都心区域，对应都是重点对应改需和豪改群体；城市副中心，重点是刚改和刚需群体；未来新城中心主要是当地居民和投资客。

各区域板块属性基本划定，一个“折叠”的大南宁出现。现实很冷峻，但这是城市发展必然。

2022年的楼市，有人在看看，有人在庆幸。

对于买房人而言，2023年是买房的好时机。

房价是近几年“最友好”的一年，“7”“8”字头随处可见；

政策是近五年最放松的一年，降首付、提高公积金、补贴从年头贯穿年尾；

5年LPR接连下调3次，房贷利率近十年最低……

给予端，通过信贷、债券、股权“三支箭”改良房企资金链……

这样买房的机遇估量依然会继续一定时间，但不会太长。

写在最后

2022年，是拥有太多苦难记忆的一年。

但结构性调整的阵痛后，应该布满期待。

我们看到，房企不再追求速度，而更注重品行。

买房人更加理性，不盲目追涨。房地产，正在回回理性。

2022年，辞别高周转，开启新时代，我们对市场布满敬畏。

2023年，我们看到了春天。但是，春天也有春冷料峭的时刻。

保持好心态，谨慎乐看，努力向前。