“三支箭”齐发救市 民营房企破局靠什么?

11月份以来，一系列房地产利好政策集中袭来，从“第二支箭”扩容，到答应开展保函置换监管资金业务、“金融16条”，再到“第三只箭”落地，恢复房企股权融资等,政府正在从多方位解决房企面临的流动性问题。

政策的利好也反映到二级市场上，近段时间以来房地产板块也开始股债齐升：11月至今，港股市场的内房股板块涨超60%，地产股们股价翻倍不下20只。而地产债也连连掀起涨停潮，11月29日，“第三只箭”落地的第二天，约12只债券盘中临停。

(行情来源：富途)

正所谓，“春江水热鸭先知”，精明的资本开始大量买进房地产板块的背后无疑折射出一大信号——这波刺激政策力度很大，楼市困境反转的“拐点”要来了。

多维发力 楼市复苏?

智通财经APP发现，之所以这一波刺激政策被外界视为“力度很大”，是因为这一次政府一只手罕见地撑起了给予端，另一只手也强力地扶起了需求端，可谓从供需两端共同发力提振市场信心。

首先从给予端来看，进进11月以来，地产融资三支箭——债券、授信、股权射来，逐步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多维解决房企的流动性问题。

具体而言，第一支箭为信贷融资，截至11月30日，超10家银行为房企提供的授信，额度超过2万亿元。第二支箭为债券融资，支持民营企业发债融资，估量额度2500亿元，截至11月底已经披露的增信发债企业有6家，储架式注册发行总金额达1080亿元。第三支箭为股权融资，优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。

再从需求端来看，为了提振市场信心，今年以来需求端政策加速放松，各地陆续放松限购、限贷、限售、限价政策。以购房贷款信贷支持为例，很多城市不仅取缔了“认房认贷”，而且商业银行贷款利率、公积金贷款利率都降至历史低点，不夸饰地说，当下可谓是买房人购房门槛、购房成本最低的时候。

据中指院统计，今年已有近50城发布超百条限购优化政策。其中，放松限购的省会城市达到16个，此外青岛、大连、天津、苏州等二线城市限购政策也已松动。另据相关数据还披露，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。

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可以看到，不论是从需求端，还是给予端，国家在政策层面已经给予了房地产行业足够的支持力度。

而除了政策扶持供需两端之外，在“房住不炒”的号召下，房企们也纷纷谋求破局，换着花样刺激行业需求。

比如说，江苏省徐州市璞樾御珑湖推出了“买房送宝马”活动，打出“买房送宝马、iPhone 14”等宣扬;万科西南推出购房最高享受2%优惠，推举成交最高享5万元/套奖励;川系房企德商集团则直接在官方微信公众号发布消息称，11月22日至12月25日，凡购买德商全国指定房源，送一套普洱那柯里温泉度假房(建面约38㎡)，直接买一送一，力度空前。

此外，各大房企为了销售回款今年以来还推出了各种花式促销活动，譬如，河南建业地产在6月22日左右推出“2元/斤，小麦换房”和“5元/斤，大蒜换房”的广告，6月28日，新城控股旗下新城·云漾滨江项目推出““西瓜换房，最高抵10万元”活动。而继大蒜、小麦、西瓜换房等促销奇招之后，目前促销“奇招”也来到了“出行界”，近日广西本土房企南宁轨道地产集团推出了“买房可以免费坐地铁10年”的促销活动。

在上述一系列措施刺激之下，近日以来，多地楼市也开始出现翘尾行情。

11月的最后一周，福州五区网签703套， 环比上涨308.7%;合肥11月下旬、12月合肥成交量也迎来显著上涨，2022年第46周、47周660-680套，到48周，成交量达1429套， 网签量大涨117%;广州在公布解封之前，一周的网签量3.77万㎡，解封后一周的网签量飙到14.86万㎡， 涨了294%。

种种迹象表明，在多方力量的利好下，楼市似乎真的要复苏了。

“八仙过海” 品行制胜?

诚然，多方力量的利好之下，楼市已初现复苏苗头。但撇开外力来说，什么样的企业和产品才更能穿越房地产市场周期呢?

结合相关地产销售排行榜的表现来看，我们或许能够找到一些答案。

2022年1-11月环京都市圈房企销售排行榜前三甲分别被保定本土企业爱情地产、品行标杆房企石榴置业集团以及“宇宙房企”碧桂园占据，三家企业销售总额占前十强销售总额近五成。

碧桂园作为民营房企龙头，其能够占据在环京位置陆续保护头部优势，可能率与其稳重经营、良好的基本面不无关系，而对于爱情地产和石榴置业集团来说，这些中小房企又是靠什么制胜呢?

以石榴置业集团为例，智通财经APP在其身上亦看到了以以客户需求为核心、提供优质服务、高品行发展、稳重经营等发展亮点，而这或许也是该公司穿越房地产周期稳重发展的要害。

一是,以品行促增长，打造品牌效应。

据了解，石榴置业集团自2009年在北京城市副中心通州推出首个住宅项目K2海棠湾以来，经过十余年的探索与创新发展，以及不断精研不同人群对于住宅的需求特征，该公司逐渐形成以春江系、府系、院系三大住宅产品系。其春江系作品斩获中国地产产品系品牌价值百强TOP37。

需要注重的是，通过不断升级产品品行和创新迭代作品，目前石榴置业集团的多个在售项目已经形成了一定的品牌效应。例如，2022年1-10月项目销售排行榜中，文安聪明新城以6.56亿元销售额位列首位;石榴湖山春晓则以4.99亿元的销售额成为固安最受关注的楼盘;保定石榴春江锦上自开盘以来，也以高品行的创新产品，成为保定人居封面作品。良好的品牌效应之下，显然也为该公司的功绩增长奠定了坚实的基础。文安聪明新城、保定石榴春江锦上两个项目双双进围克而瑞“中国房地产企业产品力榜单”2022年环境特色产品榜。

二是，从客户需求出发，为客户提供优质服务。

房企作为防疫的“守门人”之一，为业主提供贴心的服务并筑牢安全防线，亦是后疫情时代考量一家房企服务是否优质的要害因素。而从石榴置业所提供的服务来看，该集团似乎也具备了“为客户提供优质服务”这一要素。

一方面，该集团通过健康人居设计理念筑牢安全防疫的第一道防线。据悉，基于“减少人与人的交叉以及人与物的交叉”的人居洞察，石榴在旗下多个项目推出“无接触回家动线”，“智能人脸识别系统”，配备于社区主进口、各楼栋单元门之上，接进“智能唤梯”，实现业主从进进小区直到家门，均无需手动操作，即减少了与物品间接触，降低污染风险，更解放双手更加便利;当然，这只是该公司关于健康人居系统的其中一小部分。

另一方面，好的社区更需要有好的服务，在疫情期间，除了做好分区管控、核酸检测、环境消杀、出进人员治理、快递外卖治理等系列防疫工作之外，石榴旗下诸如北京玉兰湾、通州玉兰湾等项目物业还提给予急增值服务，送货、挠药、购气、买电等业主生活所需的方方面面均有响应，紧急状态下赠予免费蔬菜包为业主的正常生活提供支持，守住了疫情防控和生活保障“最后一公里”。

(春江锦人脸识别系统 效果图)

最后则是，稳重经营，稳居“绿档阵营”。

而除了通过高品行、优质服务促增长之外，石榴置业还通过稳重经营的理念为公司后续发展提供强大底气。

目前，石榴置业集团足迹已覆盖北京、上海、天津、南京等全国30余个城市，项目涵盖中高端住宅产品以及一线城市综合体。近日，在其深耕的京津冀市场，石榴将保定主城区又一地块收进囊中，三度占位保定内城核心板块。作为少数依旧活跃在土拍市场的民营房企，石榴在行业承压、流动性困境频发的当下，不仅实现“三道红线”全达标，稳居绿档，还保持了经营性现金眷恋续三年半为正的笔录，彰显了良好的经营能力。

综上所述，不难看出，对于中小房企而言，若想穿越周期、实现破局，除了政策助力之外，最要害的还是要靠自身——行稳致远的经营理念、高品行的产品和服务，都或将是这家公司的重要制胜法宝。

而石榴置业集团的“以品行促增长，以稳重保发展”的发展理念，对于中小房企而言，亦不失为一个很好的参考案例。