地产股跌回12年前

  文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

  “2022年，我在地产股市里，赔得砸锅卖铁。”元旦跨年的晚上，老股民张林（化名），在朋友圈上留下了这句略显心酸的话。

  过往一年，他在地产股里投下的钱，被牢牢套住。行业股价普及下跌，他进退两难，既不敢加仓，又怕仓促套现离场赔了老本。而且，股市里也没有新股可以“打新”，无法找到突破的新途径。

  等到年底，他因急需用钱，只能被迫亏钱卖了股票，谁知他前脚刚撤，后续地产就迎来融资回热，股价普涨。张林只能感慨运气不好，摇头叹息。

  这一年的地产股，的确有些魔幻。乐居财经检测的60家港股房企中，只有4家实现了真正的市值上涨，其余要不就被停牌，要不就跌跌不休，最高跌幅竟达95.16%，跌幅达八成以上的就有8家。

  60家港股房企的平均市值，为215亿港元，同比2021年833亿的峰值，下降了74.2%。

  2010年底，这60家房企只有32家上市，彼时他们的平均市值为213亿港元。换言之，往年年底，60家房企的平均市值水平，已回到了12年前的水平，令人感慨。

  其中，明发集团往年年底的市值为24亿港元，甚至还不如2010年底的149亿；上置集团往年年底的市值为4.7亿，也比2010年底的28亿相往甚远。

  两相比较，A股相对要和煦一些，但50家样本房企中，仍有30家显现了市值下跌，跌幅均在60%以下。不过，仍有20家房企依靠年尾的行业回热，获得了市值上涨，算是还有些韧性。

  而且，往年没有房企登上资本市场。

  犹记得两三年前，房企纷纷奔向港交所，敲锣之日，现场掌声不绝，众人举香槟庆贺，如今这种场景已很难见到。2021年上市热度迅速冷却，但好歹还有三巽一家企业上市，往年却彻底挂零，难掩资本市场上的寂寥。

  或许，要等到行业真正回热，结合股权融资的放开政策，上市的阵地才会重新热闹起来。

  港股起伏

  “近期港股的抛售潮为史上最猛烈之一，机构和个人投资者正无抉择地抛售。”犹记得2022年3月，恒生指数时隔6年跌破两万点大关，市场哀鸿遍野。

  当时夹杂着俄乌紧张局势、多地疫情反复、美联储加息预期等多种影响因素，市场恐慌情绪加剧，资金撤退，导致股价暴跌。

  这样的情绪其实贯彻了一整年的港股市场，尽管信心不断修复，但距离彻底回回仍有一段距离。

  而处于阵痛期的地产股更难以幸免，几乎全军覆没。乐居财经监测的60家港股上市房企当中，仅有7家房企全年市值保持不变或有所上涨，其余房企市值均为负增长，大部分处于-20%以上的行列。

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  这仅剩的7家房企，包括了恒大、佳兆业、新力等出险房企。不过，他们只是因为半途被停牌了，股价定格，才避开了大跌。要知道，大部分出险房企在2021年爆发危机之后，股价已经闪崩过多次，基本在仙股四周犹豫。

  恒大自2021年陷进流动性危机之后，股价已经跌至谷底，2022年下跌空间基本全无。直至3月底停牌，其市值保护在217亿港元。

  剔除上述几家出险房企，真正保护着涨幅的房企仅有华润置地、中海发展、建发国际这3家优质央国企，以及亿达中国这家民企。

  其中，建发国际全年市值涨幅高达74.56%，当前市值395.4亿港元。市值高涨，源自市场对于建发国际预期信心较佳。

  这段时间，建发国际在销售、投资方面均有所发力。据克尔瑞数据展示，2022年全年，建发国际实现合约销售金额1703亿港元，一举挤进行业前十。

  与此同时，建发国际多次现身各地土拍，在北京、上海、厦门等地均包揽了不少地块。有研究报告展示，建发国际2021年和2022年上半年拿地强度(拿地金额/销售金额)，均为行业第一，且近一年来权益拿地金额居行业第四。

  但在紧缩的环境下，能继续发力的房企仍是少数。大部分上市房企，全年市值跌往逾50%，甚至几家房企市值仅剩下个位数，包括上坤地产、领地控股、银城国际、当代置业、景瑞控股等。

  2022年以来，不管是龙头房企，还是中小房企，接连遭遇股价“闪崩”，或是遭遇机构恶意做空、或是抵押股份遭证券公司逼迫平仓。

  年中之际，便有5家中小房企包括佳源国际、领地控股、景瑞控股、大发地产等陆续出现股价“闪崩”的情状，多是暴雷前夕的股市异动。这一批房企面临着较大的偿债压力，短期内难以偿还，只能任由股价“跳水”。

  中小房企自救都来不及，无法顾及市值治理。仅有几家头部房企还在计划做好市值治理，稳住资本市场，等待行业与板块基本面的修复。

  如今港股市场上，保持在千亿市值以上的只剩下四家——华润、万科、中海、龙湖，市值分别为2549亿、2282亿、2254亿、1526亿。

  空头机构瞄准整个房地产行业，进行无区别做空的时候，龙头房企靠着股东增持、提前还债、回购美元票据等多种方式，撑住了股价。

  2022年8月，瑞银发布报告对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的自由现金流进行了质疑，并将多家公司的评级由“买进”调整为“中性”。当时市场负面情绪加剧，港股地产板块集体“跳水”。

  但此后，龙湖保护市值的组合拳，打得极其迅速。召开了投资者会自证清白、股东大量增持2亿股股票，并释放融资利好，安抚了投资者。

  不仅龙湖，像是万科、碧桂园、华润等房企一直尽量与资本市场的情绪进行博弈。这些房企正在蓄势，等待一个回热的时机。

  兴业证券推测，港股2022年10月底低点已透支了利空，国内外政策信号恰似宣告港股步进春天的布谷鸟之声，2023年是港股值得做多的窗口期，过往两年港股经历了最冷的冷冬，2023年将见证港股的春天。

  而港股地产股，或会是其中较快回热的板块。

A股韧性

  “你可以永远信赖A股”，股民经常戏言的这句话，倒是符合今年资本市场的表现。比起港股市场一片惨淡，地产A股显得较为和煦，韧性更强。

  2022年，乐居财经监测的50家A股样本房企中，股价下跌者的幅度均在60%以下。而且将近20家上市房企，逆势实现了股价上涨，包括京能置业、南国置业、信达地产、新华联、华发股份、中交地产、滨江集团等房企。

  而A股市场中，仅有万科、保利的市值超过千亿。

  中交地产背靠大树，全年市值涨幅达到182%，直接突破百亿市值。从年初开始，股价长年低于10元/股的中交地产，股价便开始继续上涨，被市场称为2022年首个“妖股”。

  中交地产在一众房企当中，功绩并不算突出，但由于央企属性备受市场看好，加上销售额保持小幅增长、土储充足，成为了一众游资盯上的对象，因此股价不断上涨。

  民企滨江的表现也很惹眼，股价从2022年初的4.66元/股上升至年底的8.83元/股，涨幅达到89.48%。

  交付口碑较好的滨江，既没有债务纠葛，又没有被负面舆论波及，拿地、融资、还债、披露功绩一切如常。不用特意往保护股价与市值，就能在资本市场上有较好的表现。

  保持好的基本面，就是治理市值最好的方式。

  不过，也有部分房企靠着热点、信批等撑起了一年的股价，包括新华联、深深房、格力地产等，股价大幅上涨与基本面关系不大。

  比如格力地产靠着年底A股再融资放开，重启资产重组事项，公布陆续推进购买珠海免税100%股权，加进免税赛道。此后格力地产接连涨停，自12月9日复牌，短短十天时间里，公司股票价格涨幅超90%。

  不比格力地产、新华联等房企，还能赶上风口的房企，多数上市房企早已被债务压垮，股价大跌也不稀奇。

  金科股份坚持得够久，年初也获得了重庆国资的纾困支持，但依然没挺过最后一轮。2022年末，金科股份公布无法于宽限期满支付一笔金额为1113.12万美元的优先票据利息，或构成违约事件。

  过往一年，金科股份股价从4.48元/股跌至1.91元/股，市值减半，缩减至百亿。

  另一边，荣盛发展、中南建设、蓝光发展等多家房企，股价跌幅亦超40%。这几家房企，2021年便已开始出现债务危机，且不断发酵。

  2022年4月，荣盛发展由于功绩暴雷导致股价闪崩，直接把危机摆上台面。其发布的2021年度功绩修正与早前功绩预告披露的功绩大相径庭，从尚能盈利变为巨额亏损。

  而中南建设在出现内部理财逾期、大规模商票逾期拒付等现象之后，最终于11月份宣告2.5亿美元债违约，正式进进出险房企行列。

  一整年的负面消息围绕，股价自然无法上扬。

  好消息是，最近中心层面多部门陆续发文定调房地产市场，重申房地产是国民经济的支柱产业，对改变市场预期起着要害作用，有助于提振资本市场的信心。

  而诸如华夏幸福、金科股份、绿地、世茂等出险房企也迎来了股权融资的春风，纷纷开启配股或定增融资，弥补运营资金，加快项目交付。

  虽然短时间股价会受影响，但可以帮房企解决资金难题，很可能企业拉出资金困境，未来股价上涨的可能性更大。

  可以预见，接下来的地产A股市场，仍有上升空间。

  上市寂寥

  过往一年，港股没有一家房企上市，出奇地冷清。这是极为罕见的。

  远想起两三年前，地产行业掀起的那阵上市潮，成就了不少中小房企的上市梦。敲锣之日，现场往往掌声不绝，众人举香槟庆贺。

  2019年，调控的信号初漏端倪，但房企在上市的狂欢中，并没有太在意行业深度调整的征兆。那一年，总共有6家房企登上港交所，推崇“阿米巴”模式的中梁、最年轻的上市地产公司新力控股等，都陆续在演绎着高周转的逻辑。

  期间虽然破发现象屡见不鲜，但这些房企仍庆幸自己能够“上岸”，为自身的发展拓展空间，畅想未来。

  隔年，在疫情告一段落之后，地产商上市劲头仍然较猛，2020年共有7家房企如愿登上资本市场。但“三道红线”的出炉，终究为上市热潮的尾声，写下了注脚。

  风口过后，房企突然发现，港交所的大门，越来越难叩开了。奥园旗下的中国文旅，多次冲击港交所失败，终究还是回于寂静。此外，实地集团浅尝辄止，新星宇控股三度递表，也没了下文。

  IPO失效的原因较多，有可能是审批流程耽搁，也有可能是上市申请公司提供资料的速度比较慢。一般而言，房企只能不断地弥补资料、优化财务数据，争取后续的“聆讯”机会。

  但 “一鼓作气，再而衰，三而竭”，地产开发商大多在等待的过程中，不断进行自我审阅与衡量后，适时地中断资本计划。

  往年，地产行业的冷风陆续吹拂，仅有三巽控股一家房企上市成功；而今年，只能尴尬挂零。

  目前能上市的相对优质的房企都已经上市了，其他再提交IPO申请的多是比较弱势、问题较多的中小房企，财务或者法律硬伤，是这些房企舍弃上市的主要原因。

  而更多未上市的房企，则正在看看。因为在调控的基调下，投资者更为注重上市主体的基本面，假如不能让投资者心服，那么登陆资本市场的难度系数将更大，也难获较高的估值。

  就算牵强上市，也难以尽如人意。保护上市平台的各项费用，反而是一笔不小的负担。

  比如三巽，它的上市历程也可为曲折不断，经过四番进击，终于不虚此行。但来之不易的上市，却没有给三巽带来了预想中的惊艳。上市之后，三巽的股价在波动下下滑，甚至沦为仙股。

  这样的情景，在地产圈内并不罕见。或许要等到行业真正回热，结合股权融资的放开政策，上市的阵地才会重新热闹起来。

文章来源:乐居财经