外墙面层计进建筑面积，公摊变大了？

中新经纬

3月1日起，住建部发布的逼迫性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计进建筑面积的规定引起舆论热议。新规规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”，也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计进建筑面积。

那么，新规对购房者会造成哪些影响？据红星新闻3月6日报道，有业内人士向记者表达，对购房者来说，可能购房成本会有所增加。“依据新规来看，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。”

有网友认为，这条规定是指今后外墙面层，包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，统统都要计进建筑面积，这将让房子的建筑（公摊）面积增加，得房率进一步下降。

对此，北京青年报记者从住建部获悉，此种说法是误读。中原地产首席分析师张大伟表达，这个准则是建筑规范，不是测绘规范。

新旧建筑面积计算规范确有区别

实际上，在2022年8月25日住建部官网就发布了《民用建筑通用规范》公告（国标编号GB 55031-2022），并指出本规范为逼迫性工程建设规范，今年3月1日新规正式实施后，全部条文必须严厉执行。现行工程建设准则中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。

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▲住建部2022年8月发布《民用建筑通用规范》公告

那么新规范与旧规最大的区别究竟是什么？首先来看引起浩大关注3.1.1条，其中称：“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”部分人士分析此条款时称，以前外墙水平投影面积不被算进建筑面积，以后则将算进，因而会大大增加公摊面积。

2013年12月，住建部曾发布的《建筑工程建筑面积计算规范》的公告，在新规范出台之前，这就是国家准则的房屋建筑面积测算规范，其中称：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温素材的水平截面积计算，并计进自然层建筑面积；以幕墙作为保护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

此外，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》还明确指出，一些项目不应计算建筑面积，包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等。

通过对比可以看出，旧规范并非完全不计算外墙水平投影面积，但计算的仅是结构外墙结构外围水平面积之和，包括保温层，且不把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙算进。

而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算进。依据住建部网站的名词阐明，围护结构指围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。这意味着外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算进建筑面积。

除了近日开始正式实施的《民用建筑通用规范》，往年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算准则（征求意见稿）》公开征求意见，这份准则对2013年版本的《建筑工程建筑面积计算规范》进行了修订，其中对于建筑面积计算的表述与最新的《民用建筑通用规范》保持了一致，即“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。由此可见，住建部已在两份新规中统一表述，统一启用新的建筑面积计算规范。

总体来说，住建部实施的新规范与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多，由于该准则是建筑规范，而不是测绘规范，在测绘规范未变的情状下，不会实际增加公摊面积。

新规对购房者会造成哪些影响？

3月6日，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表达，对购房者来说，可能购房成本会有所增加。“依据新规来看，外墙面层均要计进建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。”

陈霄举例说，比如购房者买一套建筑面积为100平方米的房子，按照国家规定，11层以下的房子公摊率在7%-16%左右，12层以上公摊率在14%-24%左右，公摊面积7-24平方米，实际套内面积在76-93平方米。将外墙面层计进建筑面积，那么公摊面积可能会增大，相应的套内面积会缩小。

不过陈霄表达，也不必过于担忧，因为商品房面层厚度一般为20mm左右，虽然公摊率增加了，但其中产生的差距可能不会过大，而房企及设计院在设计住宅过程中可能会需要更多的考量。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，新规还需要住建部门给出具体的阐明，因为建筑面积的确认最终要以住建部门的测绘为准。“与之前的规定相比，新规主要是规定外墙部分计进建筑面积，我觉得主要目的还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外从建筑全生命周期治理角度来说，假如外墙计进房屋面积的话，对这部分的投进就会增加，有利于提升房屋的生命质量。”

公摊面积需不需要取缔？

近年来，关于取缔公摊面积的声音从未间断。2022年两会期间，全国政协委员洪洋表达，在商品房销售中附加公摊面积是普及现象。取缔公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取缔公摊面积”的提案。

据此前报道，合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，关于公摊面积，假如开发商能够实现公开公示，并且真实用到购房者生活居住本身，没有私自盈利，就是合理的公摊，没必要取缔。

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式破除了公摊模式。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。从国际体会来看，“取缔公摊”也已经是大势所趋。

假如收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情状，业主又该如何维权呢？在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。

据此前报道，广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平曾表达，我们说一般正确追求法律扶助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二把开发商当初给你做的承诺，证据可以预备好，第三向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。

本期高级编辑 周玉华