越秀服务：上市三年1亿平米目的不变 积极觅觅并购项目同时持谨慎态度

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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

“虽然物服估值有所回落，但是接近行业合理水平，我们还是看好物管未来，正积极觅觅并购项目。当然，目前越秀服务进进城市比较谨慎，会考虑规模和利润率，深耕在有区域，未来也会重点做大华东区域。”

3月8日，在越秀服务2022年年度功绩发布会现场，越秀治理层如此表达。

2022年，地产行业疲软，物业服务行业亦受到影响，特殊是房地产销售面积的下行，对物服行业也造成了冲击。

针对此种境况，越秀服务治理层指出，越秀服务主要依托于母公司，越秀地产母公司的销售功绩是少数实现正增长的企业，交付面积会有保障。未来也将有信心保持继续稳重。除了地产、广州地铁，越秀服务在TOD的功绩也会带来增长，未来将提升客户服务品行。同时，看好物业领域。

作为率先公布功绩的物管企业，越秀服务2022年的成果可圈可点。

年报展示，2022年，越秀服务营业收进达人民币24.86亿元，同比增长29.6%。毛利率为27.3%。股东应占盈利为人民币4.16亿元，同比增长15.7%。董事会意见宣派年度末期股息每股0.109港元（相当于每股人民币0.096元）。

事实上，这离不开越秀服务2022年将工作重点落位在了 “强治理、强能力和提质量”上，坚持“基础做优、增值做强、投拓做活”的业务策略，觅觅业务发展机遇，以此对冲市场挑战。

2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业治理有限公司100%股权，总对价人民币950万元，新增合约面积约79万平方米，为上市以来首单收并购，PE达到5倍左右。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰指出，这源于母公司越秀为长隆进行代建业务，越秀服务将承接后续相关服务，企业依然会向着2024年6月实现1亿平方米治理面积的目的迈进。

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针对扩规模与利润的平衡问题，治理层阐明称，越秀服务一直坚持要做有质量的规模拓展，因而也会力争保持在行业平均毛利率水平之上。此外，企业会更加注重发展社区增值业务，包括社区商业、美居等相关业务，以提升服务品行，增加用户粘性。

就业务拓展层面来看，2022年，越秀服务新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，新增外拓面积843万平方米，同比增长138.5%。公司首次进进天津、昆明、福州、南宁、丽江等新城市，进一步完美核心区域的布局，提升治理密度。

对于越秀特色产品——TOD项目，越秀服务往年中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等TOD物业治理服务项目，成功走出广州，实现TOD物业治理业务的外拓突破，为公司TOD物业治理市场化和规模化的发展进一步夯实基础。

在TOD方面，林峰表达，2022年，地铁TOD的在管面积达到了66万平方米。除了拓展地铁之外，实际上也会延伸到相关的行业，包括城际铁路大枢纽，期看到2025年越秀服务在TOD整个市场份额里会占到40%。

与此同时，越秀服务也在提升对不同业态的服务能力。往年，越秀服务亦中标广州新文化馆、烟台西海岸医院等项目，进一步拓展在场馆以及医院等方面的业态。

年报展示，截至2022年12月31日，越秀服务在管项目323个，总在管面积5169万平方米，合约治理项目387个，合约面积7060万平方米，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。

此外，功绩支撑离不开多元化收进的加持。往年，越秀服务通过丰盛增值服务类别，拓展收进来源。

就年报收进结构来看，往年，得益于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化，越秀服务物业治理服务收进为人民币8.12亿元，同比增长26.3%；社区增值服务收进同比大增47.1%至人民币6.50亿元；非业主增值服务收进为人民币4.79亿元，同比增长40.8%。

2022年，越秀服务深进培植“生活、美居、经纪、科技、社商”五大业务平台，向客户提供高质量的增值服务，致力为客户打造全方位服务生态体系，通过丰盛新零售业务的产品给予类别，有效提升新零售业务的交易量。例如，越秀读物打造自有品牌“越福到家”，向业主提供清洁、保姆、维修等多元化的到家服务。

在经纪业务方面，越秀服务在发展车位协销业务的基础上，年内首次尝试买卖停车位使用权，更好地把控车位销售时间及定价，从而扩展公司的收进来源并提高盈利。越秀服务亦开拓智能化业务，向新开发的楼宇提供智能产品、视频监控软件系统开发服务和相关设计及咨询服务，妥善智能楼宇综合解决方案。

针对未来，治理层表达，越秀服务将陆续执行“1+4+4+5”总体战术，即1个中心、4大业态、4大增值服务和5项能力，同时凭借母公司越秀地产在大湾区的实力，以广州为中心深耕大湾区，还会聚焦长三角发展。

值得一提的是，为激发企业发展活力，越秀服务推出股票期权激励机制。

2022年，越秀服务意见摘纳股票期权激励计划（“计划”），在计划生效后，将授予总量不超过已发行股份10%的股票期权，首次授予方案将授予总量等于已发行股份1%的股票期权予39名高级治理人员以及业务骨干。

股票期权授予后，仅当回属条件于未来三年分三批达成后，被授予人才可以对授权的股票期权进行解锁及行权。回属条件包括扣非回母净资产收益率、扣非回母净利润增长率、应收款项周转率及现金股息比例。

治理层指出，此举有利于进一步完美公司的治理结构，健全中长期激励机制，足够调动核心治理层的积极性，支撑公司的长远健康发展。