【贝壳南京】2022南京楼市年报 | 供需两端政策频发力

【贝壳南京】2022南京楼市年报 | 供需两端政策频发力，23年市场预期向好发展

2022年房地产行业十大热词

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金融16条：11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳重康发展工作的通知》，包含16项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳重康发展，政策力度空前。

租购并举：二十大报告中提出“加快建立多主体给予、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中心将陆续发力完美住房给予端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完美购+租、市场+保障的住房体系，保障性租赁住房将是保障体系的发展重点。

三支箭：11月28日，证监会发布优化调整房企股权融资5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，形成支持房企融资“三支箭”格局，给予端支持政策框架基本形成。

新发展模式：2022年3月《政府工作报告》指出，探索新的发展模式。2022年12月中心经济工作会议指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2022年，是房地产新发展模式探索的元年。伴随着房地产行业进进新的发展阶段，新发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

房住不炒：2022年中心多次强调房地产政策坚持“房住不炒”基调，10月，党的二十大报告中，针对房地产的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体给予、多渠道保障、租购并举的住房制度”，整体与“十九大”报告一脉相承。

2022政策端表现

2022年以来，中心端政策导向以宽松为主，从年初开始多轮支持房地产的利好政策轮番出台，渐进式宽松继续上演。地方城市紧跟中心政策的步伐，宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”。2022年地方松绑政策出台达597次，覆盖城市超210个。

2022年重要政策回忆

2022年南京市场政策回忆

年度市场交易量

2022年，南京二手房共成交76351套，环比下降34%。市场交易量“腰斩”，跌落至2018年水平。

今年一季度市场交易量最低，交易高峰期在三季度，共成交22459套，四季度市场再度转冷。

年度市场交易量

从月度交易量走势来看，2月份交易量最低，成交4037套；7月份市场交易量最高，共成交8150套。

上半年市场交易量较稳定，下半年市场先热后冷，波动较大。

区域交易量

各行政区交易量环比2021年均大幅下滑。

江宁、浦口二手交易量仍然领跑，江宁全年交易量13597套，浦口全年交易量12226套。

各行政区成交高峰期都在三季度。

市场成交均价

从近三年市场成交价格来看，自2021年9月起，二手均价下滑。

2022年，南京二手市场均价稳定在2.3万左右，波动不大。

区域成交均价

建邺区价格最高，全年二手均价35632元/㎡；高淳区价格最低，全年二手均价6663元/㎡。

鼓楼区、玄武区、秦淮区全年价格波动较大，其余行政区价格基本稳定。

市场套均总价

区域套均总价

建邺区套均总价最高，全年套均总价329.2万元；高淳区最低，全年套均总价79.8万元。

建邺区总价逐渐走高，鼓楼区下半年总价上涨较多，其余行政区总价波动较小。

成交面积结构

2022年90平以内成交占比降低，120平以上成交占比上涨。刚需客减少，改良需求释放。

市场成交热点仍然集中在60-90平房源中，成交占比43%。

成交总价结构

200万以上房源成交占比降低，200万以内房源占比上升。

100-200万房源仍为成交热点，成交占比41%。

区域成交结构

鼓楼区、秦淮区60平以内成交占比最高，其余行政区60-90平占比最高。

六合、溧水、高淳区100万以内成交占比最高，其余行政区100-200万占比最高。

成交周期

近三年房客源成交周期逐渐拉长，2022年市场下行的情状下，客户看看情绪较浓，成交放缓，房源往化速度变慢。

2022年客源成交周期为39天，房源成交周期为195天。

市场成交热点

远郊区域热度较高，六合片区全年交易量2865套，交易量领跑，成交均价10812元/㎡；其次是燕子矶片区，全年交易量2728套，成交均价21449元/㎡。

溧水片区的实验巷15号交易量最高，均价9862元/㎡，其次是浦西片区的滨江嘉园，均价15630元/㎡。

表1:2022年二手住宅成交top10片区

表2:2022年二手住宅成交top10楼盘

挂牌量价

近三年挂牌量波动较大，三四月份挂牌量最多，随后逐渐减少。与2021年相比，2022年整体挂牌量基本不变。

2021年9月之后，市场挂牌价处于稳定状态，挂牌价稳定在3.1-3.4万之间，波动不大。

新房住宅交易量

2022年，南京新房住宅交易量63622套，环比下降40%，市场交易量跌落至2018年水平。

1月为市场成交高峰，共成交8037套，10月成交探底，仅成交3198套。

新房市场上半年热度较高，下半年市场降至冰点。

新房住宅成交均价

2022年新房住宅成交均价32248元/㎡，近几年新房成交价格逐渐上涨。

从月度成交价格来看，全年市场成交价格呈下降趋势，12月价格降至30609元/㎡。

区域新房成交情状

江宁区新房住宅成交量最高，全年共成交11890套，成交均价25159元/㎡；其次是江北新区，全年成交10663套，成交均价30180元/㎡。

建邺区新房价格超5万元/㎡，秦淮区、玄武区价格超4万元/㎡。

成交量TOP20项目

位于建邺区的颐和源璟成交量排名第一，全年共成交952套，成交均价57299元/㎡，成交总额805479万元；江北新区的天悦锦麟成交量排名第二，共成交889套，成交均价30354元/㎡，成交总额283209万元；仁恒城市星光成交884套排名第三。

成交总额TOP20项目

河西的颐和源璟成交总额位列第一，全年成交额57299万元，成交952套；海玥花园成交总额排名第二，全年成交额772863万元，成交422套。

2022年对南京楼市来说，是极具挑战的一年，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，市场供求和成交都没有明显转热的迹象，整体市场相较往年均表现低迷。

在全国楼市均处于下行的情状下，南京政府也积极响应中心号召，在“房住不炒”的前提下，积极丰盛和完美政策工具箱，从3月份南京调整土拍政策开始，楼市放松政策不断加码，从优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面不断加大优化力度，同时推进“带押过户”模式，简化二手房交易流程。

尽管政府调控频出，市场下行趋势仍未得到明显改良，下半年一二手交易量仍无明显回升，购房者信心不足，需求端表现不佳，市场信心修复还需要时间。

在坚持“房住不炒”基调不变的前提下，供需两端政策均有陆续优化空间，政策力度有看进一步加强，随着“金融16条”和“三支箭”的落地，房地产市场会逐渐向平稳重康发展，市场信息也会逐渐修复，南京房地产市场也会逐渐向好发展。

注：本报告数据来源于金刚石系统、网上房地产、政府网站、权威媒体等

内容提供：贝壳南京站 业务策略部

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