旭辉债务重组“破冰”！这些出险房企也在行动

跟着撑持房企融资的“三收箭”的落地以及“金融16条”的发布，缓解了房企在资金端的压力。“不动产私募投资基金试点”的启动，又增加了房企融资渠道，助力房企纾困。受政策利好，优良房企融资破冰，部门出险房企也渐获得债务重组新停顿。

3月10日晚间，旭辉控股发布境外活动资金情况的全面处理计划最新情状、最新营业情状及盈利警告通知布告，通知布告称公司境外活动资金情况的全面处理计划已获得严重停顿，将于3月31日前向协调委员会及债券持有人小组供给潜在的全面处理计划并展开讨论。

此外，融创、龙光、正荣、奥园、中梁等出险房企的重组计划也在积极鞭策中。

旭辉公布境外债重组初步计划

自往年11月1日公布暂停付出境外债务本息以来，旭辉不断积极推进境外活动资金情况的全面处理计划，仅用时4个多月，便提出了境外债务重组的初步指引性条目。

旭辉通知布告详尽披露了境外活动资金情况的全面处理计划的初步指示性关键条目，包罗不削减本金金额、债权人自愿抉择转股、削减利钱的现金付出、债务展期不超越7年、付出必然数额的前置款项、造定一个实在可行的额外增信计划等。特殊值得重视得是，旭辉明白提出“不削减本金金额”，展现出对债权人较大的诚心。

此外，通知布告还披露了公司最新的现金情况。受限于目前市场情况，截至2022年12月31日，旭辉账上现金及银行结余总额人民币205.50亿元，绝大部门现金为项目层面的受严厉监管的预售现金，将用于确保在建项目标完工交付。

通知布告同时发布了盈利预警，公布由盈转亏，预期2022年将录得130亿-140亿元人民币的吃亏，此中核心净利润吃亏估量介乎51亿-56亿元人民币。预期吃亏的次要原因：一是因为疫情和行业影响招致交付量下降、收进削减和利润下降；二是基于审慎原则对货值提早减记、汇率颠簸缺失及持有物业估值下降等管帐报表因素。旭辉2022年详细的年度功绩尚处于审计中，将于2023年3月下旬公布。

更多房企积极鞭策债务整体展期

在此前富力、融创、龙光的境内债务重组计划也获得通过，近期部门出险企业债务展期纷繁迎来新停顿。

富力地产8笔境内债、合计135亿元加权均匀展期期限3年以上；10只美圆票据整体展期3-4年，合计49.43亿美圆，成为国内首家境表里债券全数整体展期的房企。截至2021岁尾，富力拥有地盘储蓄总可售面积约5000万平方米，以及大量资产价值可看的投资物业及酒店组合，那为将来偿债才能供给了确定性。

富力承担债务的诚心，也是闯关胜利的因素之一。富力以两处海外资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾，做为其10只美圆债展期的增信办法。此外，关于合格票据持有人和不合格票据持有人，富力还对每1000美圆票据本金付出5美圆。

还有龙光、融创，别离实现了境内债223.6亿元人民币、160亿元人民币的境内债整体展期。

目前，龙光集团223.6亿元境内债务胜利展期36-48个月，增信办法是供给大湾区重点城市交通便当区位室第项目，以及西南省会城市核心枢纽室第项目各55%股权量押。当前，龙光集团正在对其境外债重组计划停止调整，并方案在4月底前争取重组计划获得通过。

1月6日晚间，龙光集团在通知布告中关于境外债务展期一事表达，“公司在录用首席债务治理官之后，首席债务治理官积极与所有债权人停止沟通，通过公开德律风会议体例与债权人停止交换，介绍公司拟展期工做停顿及下一步方案。公司将陆续连结与所有债权人停止积极和建立性的对话，尽快落实展期计划。集团将陆续适时向所有利益相关方供给有关展期工做停顿的更新材料。”

3月7日，本钱市场动静称，融创中国境外债重组方案也获得了次要持有人暂时小组的撑持，两边将签订重组撑持协议。该动静还透露，在完成协议签订后，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组方案。

早在2022年12月9日，融创就通知布告了初步的境外债重组框架，方案将30亿至40亿美圆的债务以及部门股东告贷，转换为通俗股或股权挂钩东西；剩余债务则停止展期，展期时间为2至8年；供给部门资产处置净收益拟做为了偿新票据的额外资金来源；同时拟向及时撑持重组计划的债权人供给附和费。

境内债方面，融创总计160亿元的境内债券整体展期计划已获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及赐与链ABS，加权均匀展期期限3.51年。融创给出的“诚心”，是以重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处优良资产的收益权做为展期偿付保障，并设想了现金付出+小额兑付的机造。

绿地、华夏幸福是少数能完成境外债整体重组的出险房企，对企业的整体活动性压力缓解起到了较大的感化。

往年11月，绿地控股发布通知布告称，公司9只存续美圆债（共计32.41亿美圆），相关附和收罗及特殊决议案均已于2022年11月22日的持有人会议上获得正式通过。绿地此次展期计划的特殊之处在于，其摘用了9只债券绑缚一路的战略，即每只债都要通过附和门槛，才通过计划，从而加强每只债券投资者的投票意愿。

规模达32亿美圆的债务整体展期其实不多见，为推进顺利展期，绿处所面也给出了必然差别化计划。据报导，绿地此次逃求美圆债展期，早鸟费与附和费涉资1200万美圆，此中，绿地本次收罗于往年11月11日下战书4时(伦敦时间)前附和的早鸟费为0.5%本金，在11月11日之后，11月18日下战书4点(伦敦时间)之前附和将只付出0.25%本金。处理了境外债务重组问题，绿地控股全面推进大宗物业、角落资产往化速度，同时加大了酒店、海外物业等资产的处置力度。

其他大部门出险房企的境表里债务重组仍在鞭策中。如正荣地产3月6日发布通知布告，估量在2023年3月底前提出境外整体债务治理初步定见计划。正荣地产表达，独立营业审阅、公司证券和境外票据持有人的识别、以及对公司的尽职查询拜访审查、现金流揣测等事项已根本完成。公司及其结合财政参谋不断与债权人连结沟通，以促进境外整体债务治理计划的历程。

通知布告展现，截至3月6日，正荣地产预期无法付出未了偿本金额2亿美圆（就证券而言）、7.286亿美圆（就2022年3月票据而言）、15.9亿元（就2022年3月人民币票据而言）以及未了偿分拨或利钱。

中国奥园境外债务重组也获得本色性停顿。2月28日晚，中国奥园发布有关定见暂缓了偿债务安放的更新动静。通知布告展现，在重组参谋毕马威及法令参谋年利达的鞭策下，中国奥园已经与部门次要境外债权人达成中期债务静行协议，撑持中国奥园停止全面债务重组及引进战投，附和暂缓了偿债务安放，并许诺不摘取任何强逼施行动作，以确保奥园运营不变。

要想境外债权人附和那个协议，奥园的诚心是，15个工做日内，付出债权人境外债本金额的0.25%做为早期附和费；一个月内付出债权人境外债本金额的0.5%做为一般附和费。根据通知布告，奥园目前境外有12笔美圆优先票据，票面利率在4.2%—8.5%之间，多为2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金总额共计34.53亿美圆，约合人民币超230亿。

中梁控股2月17日晚间公布了境外债整体处理计划最新停顿及关键条目。经协商，中梁控股拟将境外债务未付本息交换为新优先票据或新优先票据与新可换股票据的组合，票据期限为自重组生效之日起不超越4年。新优先票据将在期限内分期了偿本金，估量新可换股票据，将不超越新优先票据和新可换股票据合共本金金额的20％。

为包管债务重组顺利展开，中梁控股将向附和协议安放的债务持有人付出必然的奖励费。根据中梁控股发布的通知布告，除了11.8亿美圆的境外债务，截至2022岁暮，公司的有息欠债总额为272亿元。此中境内债186亿元，境外债约86亿元。公司的现金及银行结余合计约170亿元，绝大部门现金，都在项目层面的指定银行账户中，承受严厉的预售现金监管，以确保在建物业的完工。

实正脱困还有待市场回热

2023年政府工做陈述中指出“房地产市场风险隐患较多”，提防和化解行业风险仍是当前重点使命。

“一头”是挠优良房企，对优良国有房企和优良的民营房企政策撑持力度有看进一步加大，短期政策有看加快落实落地，继续推进改进优良房企资产欠债情况，称心合理的融资需求。另“一头”是挠出险房企，在合理的范畴内赐与撑持搀扶帮助，同时进一步明白“绝不让损害群寡利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价”。

在整体预期向好的情状下，部门出险企业也期看尽快将运营回回一般，通过加快处置资产、项目让渡股权、引进战投等多种体例加快项目标开发进度。

据克而瑞研究监测，如富力地产出卖了多处写字楼、贸易以加快变现；华夏幸福2022年12月处置包罗总部在内的多个子公司股权，回流资金141亿元；融创中国深圳冰雪文旅城项目将股权出让给协做方华发，附后续回购权，出卖项目回流资金35.8亿元，笼盖融创为获取项目标20.94亿元融资，并随即去除了公司就融资供给的担保，降低欠债规模，回流资金的同时也实现释债；中国奥园将物业公司奥园安康29.9%股权折价出让给广州国资，回流资金2.56亿港元（对应每股净资产1.18港元摆布，低于2022年奥园安康每股净资产约1.46港元），但此次交易还附带条目买方还需与奥园订立旧改协做协议，也将有利于奥园的旧改项目标推进。

此外，通过优良项目引进国资企业或者AMC基金战投，回流资金同时为项目引进融资，加快项目开发促进销售回款。如融创的上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城等优良项目纾困迎来现实性停顿，中国奥园的珠海翠微村旧改项目也于2023年1月引进山东国资。通过让渡部门股权引进项目战投，能够实现回流资金且获得项目融资，鞭策项目标开发。

不外，房企化债的核心在于销售，实正的脱困还有待市场回热。好比旭辉，从销售情状来看，2023年1-2月，旭辉累计合同销售金额约128.3亿元。此中，2月单月销售金额约人民币78.1亿元，环比增长55.6%。2月份，百强房企销售功绩闪现同环比双增长，那在必然水平上加强了房企销售回款自信心。

南都·湾财社记者 王艳玲