探索城镇老旧小区改造的“广州体会”

编者案:

理论的价值在于理论，以深化查询拜访研究鞭策处理开展难题。为响应党中心在全党大兴查询拜访研究的工做要求，羊城晚报与省内高校、社科机构协做，发扬青年学者专业特长，对标高量量开展的首要使命，对提拔科技自立自强才能、建立现代化财产系统、促进城乡区域协调开展等方面开展深进调研。从今日起头，我们陆续将相关调研功效，在理论版面辟出专栏停止刊载。

□洪伟

推进城镇老旧小区革新是施行城市更新动作的重要内容，也是重要的民生工程和民气工程。党的二十大陈述指出，“加快改变超大特大城市开展体例，施行城市更新动作，加强城市根底设备建立，打造宜居、韧性、伶俐城市”。近年来，广州市鼎力施行城市更新动作。据统计，截至2022岁尾，全市累计完成革新老旧小区810个，累计革新老旧建筑4670.4万平方米，惠及64.1万户家庭、205.2万居民。2023年，全市方案再推进100个以上老旧小区革新。在施行老旧小区革新过程中，广州深进贯彻以人民为中心的开展思惟，统筹好“四对关系”，为加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”添砖加瓦，也为超特大城市施行老旧小区革新和鞭策城市建立高量量开展供给可复造可妥帖的“广州体味”。

对峙民生优先，统筹好城市开展和市民宜居安居的关系

变革开放以来，社区逐步成为城市社会的根本单位。因为年代长远，一多量2000年前建成的城镇老旧小区普及面对着市政配套设备不完美、社区办事设备不健全、庇护调养不及时等难题，亟须加以革新。对此，习近平总书记明白指出，“城市是人集中生活的处所，城市建立必需把让人民宜居安居放在首位，把更好的资本留给人民。”城市的核心是人，城市更新和开展不克不及不讲究经济价值，但要把创造优良人居情况做为中心目标，不竭进步城市开展的宜居性。

广州城市建立汗青悠久，市内老旧小区类型多元，闪现出街巷型、单元大院型、商品房型等差别空间类型并存的情形。从区域散布来看，黄埔等老工业区建有大量始于20世纪中后期的国企员工宿舍楼、“房改房”和集资房，天河、白云、番禺等区仍有很多小产权房，老三区（越秀、荔湾和海珠）则存在“代管房”和“住改商”等汗青遗留问题。那些老旧小区大多产权构造复杂、生齿异量性强，居民诉求不尽不异，成为广州“三旧”革新的痛点和难点。为了更好统筹协调推进老旧小区革新工做，近年来广州不竭加强顶层设想，成立由市长担任组长的城市更新工做指导小组，并在全省率先出台《广州市老旧小区革新工做施行计划》，逐渐构建起老旧小区革新“1+N”政策系统(即1个施行计划，N个配套政策)。那些办法为老旧小区革新供给政策支持，鞭策革新工做依法有序停止。在施行过程中，广州全面摸清老旧小区革新底数和需求，汇总成立全市老旧小区数据库，并由市住房和城乡建立局根据轻重缓急和财力情况，每年滚动修编老旧小区革新方案。广州在国度、省级革新计划根底上，因地造宜，特殊增加统筹类革新类型，将老旧小区革新分为根底、完美、提拔、统筹四大类60项革新内容，层层递进，称心差别居民群体对美妙生活的需要。在财力有限的情状下，广州对峙尽量而为、量入为出的原则，从处理好人民群寡最关心最间接最现实的利益问题进手，连系片区（社区）老旧小区居民需乞降现实前提，优先安放小区内供排水、供电、供气等配套根底设备和养老、托幼、灵活车泊位等民生设备做为革新项目，精巧提拔社区居民的生活操行。

对峙多元化参与，统筹好政府、市场、市民三大主体的关系

老旧小区革新是一项系统性工程，涉及政府、市场、市民等差别主体，需要调动相关各方的积极性、主动性和创造性。从全国各地情状来看，城镇老旧小区革新次要由政府出资，而社会本钱融资难不断是革新难以推进的次要原因。广州地处变革开放前沿，政府公共办事才能和程度较强，财力也较为雄厚；广州市场主体总量浩荡，老旧小区革新给此中的房地产开发、建筑施工以及物业办事等类型企业带来新的开展机遇；当前，广州常住生齿超越1800万，现实治理办事生齿超越2200万，市民对根底设备与公共办事设备设置装备摆设的需求在不竭增加。为此，广州足够发扬本身特征和优势，发布《广州市社会力量以市场化体例参与老旧小区革新工做机造(收罗定见稿)》，鼓舞社会本钱参与老旧小区革新，让政府有形之手、市场无形之手、市民勤奋之手同向发力，勤奋构建市场化、专业化、可继续的长效运做机造。

在旧改工做中，政府是主导力量，市场和市民是重要协同力量，因而要把控好政府与市场、政府与市民之间关系的合理鸿沟。起首，鞭策有效市场和有为政府更好连系。广州既要足够发扬市场在资本设置装备摆设中的决定性感化，引导各类市场主体平等参与旧改项目，容许参与企业从旧改中获取合理回报，又要发扬政府在体例旧改规划、创设优良轨制情况、监视治理旧改项目等方面的本能机能，合力鞭策城镇老旧小区革新。在详细施行途径上，撑持功用置换、公房分类活化、闲置低效空间再操纵等革新体例，也能够抉择企业规模化建立运营、政府与社会投资组合施行等差别体例。在资金筹措上，则摘取政府投资、社会本钱参与、居民出资、专业运营单元出资多种形式乖巧组合的机造。其次，成立政府与市民的彼此相信和良性互动。老旧小区革新项目一般投资大、周期长，单靠政府一方的力量不免捉襟见肘，需要逐渐树立“谁受益谁出资”的理念，成立政府、社区居民和社会力量合理分管革新资金的机造。关于居民出资，广州市规定可摘取间接出资、让渡小区公共收益、完美小区后续管养、撑持小区居民提取公积金等多种体例。政府会优先抉择居民革新意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区施行革新。

对峙“拆治兴”并举，统筹好城市更新和汗青文化庇护的关系

广州是国度汗青文化名城和岭南文化的摇篮，汗青文化资本丰富。若何处置好建与拆、新与旧、开展与庇护的关系，始末是城市更新绕不外的重要课题。2018年10月，习近平总书记在观察广州时强调，“城市规划和建立要高度重视汗青文化庇护，不急功近利，不大拆大建。要凸起处所特色，重视人居情况改进，更多摘用微革新那种‘绣花’功夫，重视文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。” 为此，广州市对峙“拆治兴”并举，特殊是在越秀、荔湾、海珠等汗青悠久的老城区，不搞大拆大建，更多摘用“绣花”功夫推进微革新，打造出永庆坊、北京路等集城市更新和文化传承于一体的精品工程，既有效提拔街区的人居情况，又保留好城市汗青文化记忆。

老旧小区革新其实不只简单地对小区物理空间停止晋级，更重要的是在尊重原有风貌的根底上，针对差别情状分类施策，更好延续城市的城脉、商脉和文脉。基于此，广州统筹推进城市更新革新和汗青文化庇护，在老旧小区革新中积极摸索理论，打出一系列“组合拳”，并将摸索功效固化为响应的规章轨制：第一，发布《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》(收罗定见稿)，明白更新项目正负面清单，对不契合“三区三线”、汗青文化庇护以及城市情况总体规划等情状的城市更新项目，原则上不列进全面革新范畴。第二，出台《广州市老旧小区既有建筑活化操纵施行办法》，安身老旧小区现有资本天禀和居民现实需求，摸索活化操纵老旧小区革新项目标既有建筑，制止大拆大建，庇护好各类汗青文化遗存。第三，落实《广州市老旧小区革新联开工做机造》，通过突破部分和区域壁垒，让各类专项工程和老旧小区革新项目同步施行，尽量削减施工革新给社区地形地貌和群寡生活带来的影响。第四，体例《广州市以绣花功夫打造老旧小区成片连片革新示范区工做施行计划》，摸索推进老旧小区成片连片革新提拔的新形式，实现由单个小区革新向成片连片纵深推进、由小区物理空间革新向街区社会治理改变。此举大大提拔革新效果，也处理了因文物跨区域而带来的沟通不顺畅、协做不力等问题，促进汗青文化遗存庇护和活化操纵。

对峙党建引领，统筹好老旧小区革新和下层社会治理的关系

社区是党和政府联络群寡、办事群寡的神经末梢，也是城市治理的“最初一公里”。党的二十大陈述强调，“加强城市社区党建工做，推进以党建引领下层治理”。老旧小区革新不只包罗硬件设备的晋级，也包罗社区治理的同步改进。在老旧小区革新工做中，广州摸索构建“区—街—社区—网格—楼宇”五级党组织收集，健全党建引领的多元化治理体例，鞭策各类办事治理资本下沉到街道、社区。同时，不竭完美下层民主协商轨制，为差别利益主体搭建协筹议事平台，统筹协调各方利益关系，打造人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理配合体。

当前，很多城镇老旧小区“空心化”现象严峻，生齿构造以老年人和外来租户为主，居民参与意识不强，社区配合体意识单薄。有鉴于此，广州把老旧小区革新做为构建完全社区、立异社区治理的重要途径，实现社区空间形态革新和下层治理效能提拔的有机连系。广州积极摸索“党建引领+多元共治”的老旧小区革新治理新形式，组建由居民代表、居委会、政府部分、设想师、物业公司等构成的建立治理委员会，让各方配合参与革新项目设想，提拔居民参与的积极性，并全过程鼓舞引导居民参与监视项目施行情状，收到优良效果。黄埔区鱼珠街道蟹山社区荔香花园始建于20世纪80年代，是典型的老旧小区。为了协调和决加拆电梯碰着的各类利益纠纷，社区专门成立一收矛盾纠纷调和党群办事队，最末促成荔香花园15号楼电梯的加拆。天河区天园街道腰岗社区始建于20世纪60年代，过往贫乏物业公司治理，居民不断盼看着创新和革新。腰岗社区与邻接的天河软件园协做，将闲置地块盘活革新成泊车场，提赐与软件园员工利用，再操纵泊车费来开展小区物业治理，整个社区的容貌操行因而得到提拔。此外，广州目前注销在册的社会组织超越8000个，规模和数量均居全国前列。社会组织高度兴旺给广州老旧小区革新创造有利前提。广州推出老旧小区革新功用业态正面清单轨制，鼓舞有天分的社会组织参与小区养老、医疗、教导、文化、体育等项目运做，为居民就近供给个性化、专业化办事，吸引广阔居民存眷和撑持旧改，实现政府治理与社会调剂、居民自治的良性互动。

道阻且长，行则将至；行而不辍，将来可期。近年来，广州精准发力继续推进老旧小区革新工做，使那座千年老城焕发出新的活力。城镇老旧小区革新也成为广州提拔城市功用操行、推进高量量开展的重要挠手。此后，广州仍需对峙以人民为中心的开展思惟，本着“成熟一个、革新一个，成熟一片、革新一片”的原则，在优化人居情况、改进栖身操行的同时制止呈现贸易化过度、容积率过高档新的问题，把老旧小区革新那项民生工程落地落实，成为实正的民气工程。

（做者是广东工业大学马克思主义学院讲师，法学博士）

本文为广东省哲学社会科学“十三五”规划2020年度项目“支流媒体参与超大城市精巧化治理的摸索与体味研究——以广州为例”（项目编号：GD20CXY02）的阶段性功效